Apuntes sobre la declaración de obra nueva. Notaría de Nervión

Cuando se quiere reconocer que sobre un solar o una parcela existe una construcción, o un edificio ha aumentado su superficie construida, se formaliza una escritura que se denomina de obra nueva.

La obra nueva tiene que ser declarada por el propietario o propietarios de la finca. En caso de finca ganancial esta declaración puede hacerla cualquiera de los cónyuges.

Con anterioridad a 1990 bastaba la mera declaración de la existencia de una edificación, como dato descriptivo, para su acceso al Registro de la Propiedad. La ley de suelo de 1990 exigió la aportación de la preceptiva licencia de obras, y la acreditación de la adecuación de la obra al proyecto aprobado por tal licencia. La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación introdujo la necesidad de calificación registral de la existencia de un seguro decenal de responsabilidad por daños estructurales, cuando el destino primordial de la edificación sea el de vivienda. La Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo exigió también a la calificación registral la comprobación registral de la existencia y disponibilidad de determinada documentación que integra el llamado “Libro del Edificio”, que es algunas comunidades autónomas, como la catalana o la andaluza, es preciso depositar en el mismo registro.

En ese contexto, se promulga el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, por el que se modifican determinados artículos del Texto refundido de la ley del suelo, de 2008, haciendo extensivo a todo el Estado la exigencia de licencia de ocupación para la inscripción de edificaciones terminadas. Y además, se introduce como novedad la necesidad de comprobar el cumplimiento de los requisitos de eficiencia energética.

Culmina así, por el momento, esa evolución constante hacia un sistema legal de control registral cada vez más exhaustivo, no sólo de la legalidad urbanística del objeto edificado y del uso previsto para el mismo, sino de otros extremos que en principio podrían parecer no tan esenciales, - como la existencia del libro del edificio, seguro decenal y certificado de eficiencia energética-, pero cuyo cumplimiento el legislador ha querido convertir expresamente en requisito calificable para la obtener la inscripción registral, de modo que toda edificación terminada habrá de cumplir la legalidad referida para poder ser inscrita en el registro de la propiedad.

Como regla general, toda declaración de obra nueva requiere

1.- Licencia de obra.

2.- Certificado descriptivo del técnico competente director de la obra que acredite la correspondencia de la misma con el proyecto aprobado para el que se obtuvo licencia.

3.- Seguro decenal y documento que acredite la entrada en vigor de la garantía.

4.- Libro del edificio.

5.- Licencia de 1ª ocupación..

6.- Certificado de suficiencia energética

Esta regla general (licencia de obra y ocupación, arquitecto, seguro, libro y certificado) tiene sus excepciones y matizaciones, según que obra nueva sea terminada, en construcción o antigua. Y es que las escrituras de obra nueva pueden ser de tres clases:

A.- Escritura de declaración de obra nueva antigua o reconocimiento de edificación.

B.- Escritura de declaración de obra nueva en construcción.

C.- Escritura de declaración de obra nueva terminada.

Veamos cada una de ellas.

A.- Escritura de declaración de obra nueva antigua (que llamaremos Escritura de reconocimiento de edificación). Esta escritura reconoce la existencia de una edificación que no es nueva. Nos estamos refiriendo a aquéllas respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción.

Respecto a estas edificaciones hemos de distinguir dos supuestos:

A1.- Obras terminadas antes de 1990.

En suelo urbano o urbanizable sólo se exigirá Certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. La certificación del técnico deberá estar visada.

No se exige ningún otro requisito ya que estas obras están ya patrimonializadas.

A2.-.- Obras terminadas después de 1990 que se titula antes del día 7 de julio de 2011.

Se exigen los siguientes requisitos:

1.- Certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. La certificación del técnico deberá estar visada.

2.- Que hayan transcurrido más de cuatro años desde su finalización.

3.- Inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística. La acreditación de la inexistencia de expediente de disciplina urbanística resulta de la nota simple del registro indicativa de que no se ha anotado preventivamente el expediente, o bien de certificación del ayuntamiento

4.- Seguro decenal. Si la fecha de la declaración es posterior al 6 de mayo del 2000 y sólo para edificios destinados a vivienda o con destino mixto, salvo autopromotor de una única vivienda unifamiliar para uso propio.

5.- Deposito del libro del edificio si la obra es posterior al seis de mayo de 2000. Para toda obra nueva, ya sea vivienda, local, o nave, salvo que sea autopromoción de vivienda unifamiliar de uso propio.

6.- Que el solar sobre el que se asienta la edificación no linde con el río Guadalquivir o sus afluentes.

A3.- Obras terminadas después de 1990 que se titulan con posterioridad al 7 de julio de 2011, es decir las que se hacen a partir de ahora.

Se exigen los siguientes requisitos:

1.- Certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. La certificación del técnico deberá estar visada.

2.- Que hayan transcurrido más de cuatro años desde su finalización.

3.- Inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística. La acreditación de la inexistencia de expediente de disciplina urbanística resulta de la nota simple del registro indicativa de que no se ha anotado preventivamente el expediente, o bien de certificación del ayuntamiento

4.- Que no conste en el Registro que el suelo en que se edifica es de dominio público o está sujeto a servidumbres de uso público general.

5.- Que se aporte certificación municipal que declare el edificio asimilado a fuera de ordenación y se determinen las limitaciones a que queda sujeto. (ver Res. de la DGRN de 29 de octubre de 2012 que matiza esta cuestión en el sentido de que no es necesaria, a efectos de la inscripción de la obra nueva antigua, la previa aportación del certificado de fuera de ordenación, sin perjuicio de que pueda ser exigido como un documento posterior a la inscripción).

6.- Seguro decenal. Si la fecha de la declaración es posterior al 6 de mayo del 2000 y sólo para edificios destinados a vivienda o con destino mixto, salvo autopromotor de una única vivienda unifamiliar para uso propio.

No se puede exigir la contratación de un seguro decenal a quien declara una obra nueva que tiene más de diez años de antigüedad, pues a la fecha de la declaración el seguro decenal (que hubiera contratado) ya no estaría vigente (art. 19.1.c L.O.Edificiación). El plazo de diez años ha de contarse desde la fecha de recepción de la obra sin reservas, o desde la subsanación de éstas (según resulta del artículo 17.1 de la Ley 38/1999 y de la Instrucción de la DGRN 11 de septiembre de 2000). Por tanto, transcurrido dicho plazo en el momento en el que se declara la obra nueva, no puede exigirse la contratación de garantías cuyo plazo obligatorio de duración ya ha transcurrido.

Sin embargo, cuando la obra nueva declarada por antigüedad es de fecha inferior a 10 años, SI que procede aplicar la LO Edificación y exigir el seguro decenal, salvo el caso de vivienda unifamiliar de autopromotor individual y para uso propio.

¿Qué aplicar cuando, afirmándose el uso propio, el autopromotor tiene mas viviendas declaradas por el mismo procedimiento?: Según la DGRN, parece que la excepción de vivienda para uso propio solo cabe aplicarla a una sola vivienda unifamiliar, es decir, que, aplicada la excepción a una vivienda unifamiliar, las posteriores declaraciones de vivienda unifamiliar para uso propio que se declaren sí que estaría sujetas a la obligación del seguro decenal.

R 3 de julio 2012. BOE 18 septiembre 2012. (11717).

R. 3 de julio 2012. BOE 18 septiembre 2012. (11718)

7.- Deposito del libro del edificio si la obra es posterior al seis de mayo de 2000. Para toda obra nueva, ya sea vivienda, local, o nave, salvo que sea autopromoción de vivienda unifamiliar de uso propio.

8.- Que el solar sobre el que se asienta la edificación no linde con el río Guadalquivir o sus afluentes

B.- Escritura de declaración de obra nueva en Construcción. En esta escritura el propietario reconoce una edificación que está en proyecto o en vías de construirse, pero que no esta terminada y a veces ni siquiera iniciada.

Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.

Por tanto, para la formalización de esta escritura hace falta la licencia de obra y la declaración del arquitecto de concordancia de la descripción de la obra con la licencia. Esta declaración del arquitecto se hace o bien compareciendo en la escritura o en virtud de certificación que se remita a la descripción de la escritura. Lo usual es que comparezca el arquitecto. Esta certificación tiene que estar expedida por la dirección facultativa de la obra (con exclusión de los demás técnicos competentes) y debe estar visada por el colegio profesional correspondiente.

El seguro de caución no hace falta para las obras nueva en construcción así como tampoco la licencia de primera ocupación y el libro del edificio, con la advertencia que su acreditación queda postergada al momento en que se formalice la correspondiente acta de terminación de obra.

Terminada la obra en construcción el declarante tiene que formalizar la correspondiente acta de terminación de obra nueva que tiene los mismos requisitos que la escritura de obra nueva terminada. En el acta tiene que comparecer el arquitecto o entregarse certificación expedida por el mismo arquitecto que firmó la obra en construcción que acredite que la obra ha sido terminada conforme al proyecto. En el acta tiene que acreditarse además el seguro de caución excepto en los supuestos de autopromoción de vivienda aislada o superpuesta al vuelo de otra o construcción en régimen de comunidad. En cuanto al libro del edificio su existencia debe ser acreditada en los mismos términos que la escritura de obra nueva terminada.

Por tanto a partir del siete de mayo de 2010 las obras nuevas en construcción deben reunir los siguientes requisitos:

1.- Licencia de obra.

La licencia ha de expresar el número de plantas, los metros cuadrados construidos, la superficie ocupada por la edificación en la parcela y el número de viviendas autorizadas. También debe constar la clasificación y calificación urbanística del suelo, la finalidad de la actuación (nueva construcción, ampliación, modificación, reforma o rehabilitación), uso a que se destina (residencial, terciario, industrial, primario o dotacional), situación y emplazamiento y técnico o técnicos que integran la dirección facultativa.

No cabe ya la licencia por silencio administrativo.

2.- Certificación de la dirección facultativa de la obra. La firma del técnico ha de estar legitimada notarialmente. Puede suplirse por comparecencia del propio técnico en la escritura.

3.- Que el solar sobre el que se asienta la edificación no colinde con el río Guadalquivir o sus afluentes.

Pero si la obra está ya inscrita como en construcción para hacer constar la terminación de obra ¿que requisitos hacen falta?  La Res. de 5 de julio de 2012 contempla el supuesto. Se pretende la inscripción de un acta final de obra nueva que consta inscrita en construcción. Al acta sólo se incorpora una certificación de arquitecto en la que se hace constar que la edificación consignada se encuentra totalmente terminada desde el año 2003 y se ajusta al proyecto aprobado y a la documentación técnica que lo desarrolla y con arreglo al cual se obtuvo la licencia municipal. Es aplicable el art. 20.4.

Dice la DGRN: "...el artículo 20.4 de la Ley de Suelo ha de entenderse de aplicación a todas las edificaciones consolidadas por razón de su antigüedad y respecto de las cuales no proceda la adopción de medidas que puedan implicar su demolición, y ello tanto si la obra se construyó con licencia como si lo fue sin licencia, y tanto si la obra nunca tuvo acceso al Registro con anterioridad a su terminación, como si fue declarada en construcción en un momento anterior a la declaración de su terminación...".

NO procede exigir en cualquiera de estos casos la obtención de la licencia de primera ocupación.

R. 5 julio 2012. BOE 18 septiembre 2012/11722.

C) Escritura de declaración de obra nueva terminada. Es la verdadera escritura de obra nueva, supone el reconocimiento de la terminación actual de una edificación nueva. Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, los notarios exigirán a partir del siete de julio del 2011:

1.- Licencia de ocupación si se trata de vivienda o de utilización si son locales, o ambas si el edificio es mixto.

2.- Certificación de la dirección facultativa de la obra. La declaración del arquitecto de que la edificación ha sido terminada y su descripción es conforme al proyecto para que se obtuvo la licencia municipal. El arquitecto tiene que comparecer o certificar la concordancia en los términos que resultan de la escritura. Esta certificación tiene que estar expedida por la dirección facultativa de la obra (con exclusión de los demás técnicos competentes) y debe estar visada por el colegio profesional correspondiente.

3.- Certificado de eficiencia energética expedida por la dirección facultativa de la obra. Este certificado puede encontrarse incorporado al Libro del Edificio . Este requisito adicional es totalmente novedoso. La materia está regulada por el RD 47/2007, de 19 de enero, por el que se aprueba el Procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios de nueva construcción que se basa, a su vez, en la Directiva 2002/91/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 16 de diciembre de 2002, relativa a la eficiencia energética de los edificios y que establece la obligación de poner a disposición de los compradores o usuarios de los edificios un certificado de eficiencia energética. En todo caso, parece que no será exigible a los edificios que al 29 de abril de 2007 estén en construcción, ni a los proyectos que tengan solicitada antes de esa fecha licencia de obras.

4.- La acreditación del seguro de caución mediante la aportación de la póliza y del suplemento de la entrada en vigor con las firmas legitimadas notarialmente. Están exceptuadas del seguro decenal de caución las edificaciones destinadas a un uso distinto del de vivienda (industrial, hotelero, etc.), las viviendas cuyas licencias fue solicitada antes de 5 de mayo de 2000, y las viviendas en régimen de autopromoción, entendida ésta en sentido amplio por reiterada doctrina de la DGRN que considera autopromoción los supuestos de construcción en comunidad y posterior extinción del condominio con adjudicación de las edificaciones a los condueños siempre que no hay finalidad de promoción empresarial. También se considera autopromoción la vivienda superpuesta sobre el vuelo de otra.

Este seguro de daños materiales o seguro de caución sirve para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

La garantía contra daños materiales a que se refiere el apartado 1.c) del artículo 19 de esta Ley de Ordenación de la Edificación, será exigible, a partir de su entrada en vigor (6 de mayo de 2000), para edificios, incluso rehabilitados, cuyo destino principal sea el de vivienda.

En el caso de declarar una obra consistente en una vivienda cuya antigüedad sea posterior al 6 de mayo de 2000, fecha en la que entra en vigor la Ley de Ordenación de la Edificación, será exigible la constitución del seguro decenal, salvo que dicha vivienda sea para uso propio en cuyo caso se debe manifestar en la escritura dicha circunstancia.

No se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones a las que sea de aplicación la Ley de Ordenación de la Edificación, sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19 de dicha Ley.

El seguro decenal no será un requisito imprescindible para el otorgamiento de las escrituras de declaración de obra o acta de final de obra en el caso de un autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio, sea persona física o jurídica. Sin embargo, en el caso de producirse la transmisión "inter vivos" dentro del plazo previsto en el párrafo a) del artículo 17.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación (diez años) el autopromotor, salvo que fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de dicho seguro y acredite haber utilizado la vivienda, quedará obligado a la contratación de la garantía por el tiempo que resta para completar los diez años.

El momento en que será exigible la constitución del seguro será en el otorgamiento de las declaraciones de obra nueva terminada o las actas de finalización de obras.

La DGRN en su Resolución de 11 de noviembre de 2008, ha estimado la innecesariadad del seguro de caución cuando se declara una obra nueva de una edificación, que se divide horizontalmente formando dos viviendas. El autopromotor, persona física, alegó que las dos son para uso propio y no consideró necesario contratar seguro decenal, pues ambas viviendas pueden destinarse a uso propio de su titular, y que, si una se enajenare, ya se exigirá el seguro en ese momento.

Resolución de 9 de mayo de 2007: El supuesto de hecho se refiere a una escritura en la que unos padres donan a sus hijos sendas partes indivisas de un solar y a continuación sobre éste, unos y otros declaran la obra nueva terminada de un edificio formado por un local y dos viviendas, las cuales surgen como fincas Independientes de la división horizontal del edificio, seguida de la extinción del condominio; procedíéndose a continuación a atribuirse ab initio a cada uno de los hijos una vivienda, que declaran será para uso propio, planteándose el problema de si en este caso es necesario la contratación del seguro decenal a que se refiere el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación.

 Conforme a la Disposición adicional Segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, en su redacción dada por el art.105 de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, el seguro decenal ‘no será exigible en el supuesto de autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Sin embargo, en el caso de producirse la transmisión inter vivos dentro del plazo previsto en el párrafo a del art.17.1, el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad, escrituras públicas de transmisión inter vivos sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma’. Exige la Ley para la aplicación del precepto, como recogió la Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de Diciembre de 2003, y por tanto para la exoneración del seguro, un doble requisito: subjetivo y objetivo, pues debe tratarse de ‘un autopromotor individual’ y, además, de ‘una única vivienda unifamiliar para uso propio’. Se refiere a quien construye una vivienda para usarla él mismo y sin tener la intención de transmitirla en un primer momento.

 Como ya es doctrina reiterada de esta Dirección General el concepto de autopromotor individual no debe llevar a interpretaciones excesivamente rigoristas sino que a de interpretarse de forma amplia. El concepto de autopromotor individual ha de interpretarse en contraposición al promotor colectivo que contempla la propia Ley. Además, la reforma exige acreditar que se trata no sólo de vivienda, cuyo concepto se determina por el uso a que se destina (Res. 24 de mayo de 2001), sino que es unifamiliar y para uso propio, a efectos de excluir la necesidad de constituir el seguro decenal, al menos mientras no se transmita. Lo importante es que estamos ante una vivienda unifamiliar, realizada en régimen de autopromoción y en el que concurre la manifestación, que deberá constar en el Registro, de que va a destinarse a uso propio..

En este contexto de interpretación amplia del concepto de autopromotor para uso propio debe incluirse la denominada «comunidad valenciana». La Resolución Circular de este Centro Directivo de 3 de Diciembre de 2003, afirmó que el concepto de autopromotor individual debe ser interpretado de forma amplia, admitiendo la inclusión dentro del mismo de la comúnmente llamada «comunidad valenciana» para la construcción de edificios; si bien únicamente cuando las circunstancias arquitectónicas de la promoción de viviendas así lo permitan, y respecto de cada uno de los promotores que se asocien en cuanto a su propia vivienda unifamiliar para cuya construcción se han constituido en comunidad. Se decía que el concepto de comunidad valenciana está referido generalmente a supuestos de viviendas sitas en parcelas independientes, pero no se excluía siempre y en todo caso supuestos de división horizontal en sentido vertical. También aquí puede existir «comunidad valenciana» cuando se construyan diversas viviendas por una pluralidad de propietarios, pero siendo dueños cada uno de ellos «ab initio» de su propia vivienda con carácter independiente, es decir, cuando existe autopromoción individual de sus respectivos elementos independientes.

En el supuesto de hecho de este recurso lo esencial es que estamos ante dos autopromotores individuales, cada uno de los cuales ha declarado la obra nueva sobre su vivienda para destinarla a uso propio y sin ningún ánimo de lucro, que no tienen intención de transmitirla en un primer momento, por lo que no parece que el espíritu de la Ley persiga la contratación del seguro decenal en este supuesto, todo ello sin perjuicio de que, si alguno de los hijos pretende transmitir la vivienda dentro de los diez años siguientes a la conclusión de la obra sin probar que la ha destinado a uso propio, o cuando, aún probándolo, no sea exonerado de esta obligación por el adquirente, será necesario la contratación de un seguro decenal único sobre la totalidad del edificio. Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del Registrador.

5.- El libro del edificio ha de ser objeto de depósito previo en el Registro de la propiedad. El Notario debe hacer constar en la correspondiente escritura, la existencia del Libro del Edificio y su disponibilidad para cumplir con su obligación de entregar un ejemplar del mismo a cada uno de los usuarios del edificio. El libro debe existir en toda edificación cuya licencia se haya solicitado después de 5 de mayo de 2000 (es decir, las posteriores a la LOE).

El libro está constituido por el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación y que será entregado por el promotor a los usuarios finales del edificio.

Se entiende que para cumplir con este requisito es suficiente que el Director de las obras certifique que existe el libro del edificio realizado en los términos y con la extensión que exige el artículo 7 de la Ley de Ordenación de la Edificación, y que ha sido entregado al promotor de dicha edificación para su entrega por éste a los usuarios finales de la misma.

Hasta la reciente reforma de la Ley Hipotecaria el libro del edificio no será un requisito imprescindible para el otorgamiento de las escrituras de declaración de obra o acta de final de obra en el caso de un autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio, sea persona física o jurídica, puesto que el usuario final de la misma es el propio promotor. Sin embargo tras la última reforma se ha cambiado este criterio.

 

En este sentido puede citarse la  Resolución de 26 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado: Esta Resolución cambia el criterio exigido hasta ahora en cuanto a la aportación del libro edificio en los supuestos de autopromoción. La doctrina que la Dirección General había venido manteniendo  la no exigencia del libro del edificio en los supuestos de autopromoción en tanto que en estos casos no se pretendía tutelar el interés del promotor, sino el de los ulteriores usuarios de la edificación y, precisamente por ello, carecía de justificación imponer la exigencia de control debatida cuando, por destinarse a uso propio del promotor, no se daba el supuesto de hecho de la norma: la entrega de la edificación por el promotor a los usuarios finales de la misma. Sin embargo esta doctrina tradicional debe ser revisada como consecuencia de los cambios introducidos por la reforma de la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015, de 24 de junio, en el que se modifica el artículo 202 y en su párrafo tercero señala que «salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca». En base a este precepto se ha añadido un nuevo requisito a efectos de inscripción para las declaraciones de obra nueva terminada, esto es, la necesidad de aportar para su archivo el libro del edificio. Y esta exigencia es para todo tipo de edificación sean viviendas o industriales (artículo 2 de la Ley de Ordenación de la Edificación). Requisito que viene confirmado por el artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria al señalar que: «A tal fin, la inscripción contendrá las circunstancias siguientes: a) (…) y, tratándose de edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les fuera exigible».

El libro del edificio se configura como un conjunto de documentos gráficos y escritos, que proporcionan a los propietarios y usuarios la información necesaria no sólo para la contratación de los servicios y suministros necesarios para el funcionamiento del edificio, sino también para llevar a cabo, entre otras, actuaciones relativas a su mantenimiento y conservación, a la correcta ejecución de eventuales obras de reforma, reparación o rehabilitación o al resarcimiento de daños materiales causados por vicios o defectos de construcción, documentación que, por su propia naturaleza y finalidad, debe ser actualizada y ser accesible a los sucesivos interesados, propietarios y sucesivos adquirentes, a los que debe añadirse a las Administraciones Públicas. Partiendo de esta función del citado libro, ajena, en principio, al contenido estricto de la publicidad registral, el legislador de la reforma, aprovechando la propia dinámica de la institución registral, viene ahora a imponer como requisito de inscripción de la edificación, el archivo registral del libro, y facilitando, a su vez, su publicidad. Tal novedosa función registral de archivo y publicidad de un contenido ajeno a la situación jurídico real del inmueble, que toma ahora sólido apoyo en la actual normativa hipotecaria, no puede ser desligada de un modo absoluto del ámbito material en el que se enmarca, la protección de los derechos de consumidores y usuarios, en este caso, usuarios de los inmuebles. En definitiva, en el caso de este expediente, dados los términos claros e inequívocos del artículo 202 de la Ley Hipotecaria y del artículo 21 de la Ley 9/2010, de 30 de agosto, del derecho a la vivienda, impiden excepcionar del requisito del depósito previo en el Registro del libro del edificio respecto del supuesto de autopromoción, excepción, que a diferencia de lo que ocurre con otras exigencias (v. gr. seguro decenal) no está contemplada en ninguna norma, lo cual puede estar justificado, además, en el sentido de que el seguro decenal tiene una duración temporal, mientras que el libro del edificio tiene vocación de permanencia

 

6.- Que el solar sobre el que se asienta la edificación no colinde con el rio Guadalquivir o sus afluentes.

Resolución de 13 de noviembre de 2012: Constando la declaración de obra nueva en construcción como un todo unitario, no existe inconveniente en que la constancia de la terminación pueda ser parcial, por fases e incluso por pisos; pues puede ocurrir en la práctica que haya elementos no terminados, sin que ello obste a la inscripción de la terminación de otros, siempre que se acredite debidamente, como sucede en ocasiones con los locales. La terminación por fases o entidades exige acreditar, no solo la terminación de la vivienda, sino también de los correspondientes elementos comunes. En el presente supuesto, consta en el certificado técnico la terminación, no sólo de la vivienda en cuestión, sino también «de las zonas comunes de acceso, y del conjunto del que forma parte», expresión ésta que comprende los elementos comunes del edificio

Resolución de 12 de noviembre de 2012: Cuando consta en el Registro la naturaleza rústica de una finca, y no se acredita el cambio de naturaleza a urbana ni la nomenclatura y número de la calle en que se ubica (conforme prescribe el artículo 437 del Reglamento Hipotecario), no puede apreciarse si los documentos aportados, relativos a una finca urbana, se corresponden con la finca registral, de naturaleza rústica. Y tampoco puede estimarse acreditada la nueva naturaleza y datos descriptivos de la finca por la mera aportación de una certificación catastral descriptiva y gráfica de una parcela que en nada coincide con la descripción de la finca registral, por cuanto no puede establecerse su correspondencia conforme al artículo 45 del Texto Refundido de la Ley de Catastro [cfr. Resolución de 18 de octubre de 2012 (2.ª)].

Las formas de acreditar la antigüedad de la obra construida —certificación del Catastro, certificación del Ayuntamiento, certificación técnica y acta notarial– constituyen una lista cerrada, pero no hay mención en la norma sobre la existencia de una jerarquía entre éstas pues, ante el silencio de la Ley, deben entenderse todas en el mismo orden de categoría sin que deban prevalecer unas sobre otras. Lo importante es que se acredite el hecho constructivo. Por ello, tampoco reviste especial trascendencia la «posible discrepancia entre el medio probatorio utilizado –certificado del técnico– y la certificación catastral incorporada, pues es necesario señalar que mientras el primero se utiliza para cumplimentar los requisitos exigidos por el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, al incluirse en el epígrafe de la escritura denominado «antigüedad de la construcción» invocando como prueba de la misma, y acreditando además la descripción que coincide con la del título, ese certificado del técnico –arquitecto colegiado visado por colegio profesional competente– que es el que por voluntad del otorgante se utiliza para solicitar la inscripción; el segundo –certificado catastral– se obtiene telemáticamente por el notario y se relaciona en el título bajo el epígrafe «referencia catastral» con la única finalidad, en este supuesto, de dar cumplimiento a la exigencia del artículo 3.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004 en su nueva redacción de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible». En este caso debe tenerse como acreditada la antigüedad que resulta del certificado técnico, que además es la más congruente con lo que resulta del certificado expedido por el técnico municipal.

El acceso al Registro de la Propiedad de edificaciones respecto de las que no procede el ejercicio de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, como consecuencia del transcurso del plazo de prescripción establecido por la ley para la acción de disciplina, se halla sometido, de modo exclusivo, al cumplimiento de los requisitos expresamente establecidos por la ley. Entre los que no se encuentra la prueba exhaustiva de la efectiva extinción, por prescripción, de la acción de disciplina urbanística». Por el contrario, el artículo 20, apartado 4, del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo –en la redacción dada al mismo por el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio– tan sólo exige, junto a la aportación de los documentos que acrediten «la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título», de los que resulte además, como aclara el artículo 52, apartado b, del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, que dicha fecha es «anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante». La prueba de tal extremo, unida a la simple constatación sobre «la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate» (así como «que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general») constituyen los únicos requisitos necesarios para el acceso de la obra al Registro. Basta, por tanto, para el acceso de tales obras al Registro, la falta de constancia registral de la incoación del correspondiente expediente de disciplina urbanística, sin necesidad de aportar una más que difícil prueba negativa sobre dicho extremo.

　En cuanto a la necesidad de que se acompañe la licencia de ocupación o utilización respecto de las obras declaradas e inscritas en virtud de la acreditación de una antigüedad superior al plazo señalado por la ley para la caducidad de la acción de disciplina urbanística. La posibilidad legal de inscripción registral de la edificación ilegítima, cuya ilicitud, sin embargo, ha quedado purificada por la caducidad de la acción de restablecimiento del orden infringido –a pesar que su uso, como ilícito continuado, pueda mantener de modo constante su contradicción con la ordenación–, resulta incompatible con la necesidad de sujetar dicha inscripción a la expedición de licencia de ocupación o utilización. Una contradicción que, por el distinto rango de las normas en conflicto, dentro de la jerarquía normativa constitucionalmente establecida (cfr. artículo 9, apartado 3, de la Constitución), debe necesariamente resolverse en favor de la norma legal. Determinando con ello, de manera general, la imposibilidad de condicionar la inscripción al otorgamiento de licencia de ocupación o utilización, cuando la edificación –incluso si fuera finalizada con posterioridad a la norma material que exige el otorgamiento de dicha licencia– accede al Registro como consecuencia de la caducidad de la acción de demolición. Ese es el criterio que, por su parte, ha inspirado la regulación contenida en el Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía, al declarar la incompatibilidad de la licencia de primera ocupación con las edificaciones asimiladas al régimen de fuera de ordenación, como consecuencia de la caducidad de la acción de disciplina urbanística. Así resulta, en efecto, del artículo 8, apartado 6, del Decreto, al establecer, respecto de «las edificaciones en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación» (calificación legal que, conforme al artículo 56 del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía, corresponde a «las obras, instalaciones, construcciones y edificaciones realizadas con infracción de la normativa urbanística, respecto de los cuales ya no se puedan adoptar medidas de protección y restauración de la legalidad por haber transcurrido el plazo»), que «no procederá la concesión de licencias de ocupación o de utilización, sin perjuicio de las condiciones que puedan establecerse por el Ayuntamiento en la resolución de reconocimiento, de conformidad con lo establecido en este Decreto. Esta resolución» (se refiere el precepto a la de reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación) «será la exigible por las compañías suministradoras para la contratación de los servicios a los efectos establecidos en el artículo 175.2 de la Ley» de Ordenación Urbanística de Andalucía; quedando excluida, por tanto, la licencia de ocupación o utilización, cuya concesión «no procede», dice el Preámbulo del Decreto de edificaciones y asentamientos, «para este tipo de edificaciones» (se refiere el texto a las que se encuentren en «situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación»), «dado su carácter ilegal. Porque, como ha afirmado esta Dirección General, también en Resolución de 18 de octubre de 2012 (2.ª) se trata de «Supuestos en los que, por definición, existe una contradicción de la edificación y, por regla general, el uso previsto para la misma con la propia ordenación urbanística, resultando de este modo racionalmente imposible la exigencia de licencia de ocupación o utilización como requisito para la práctica del asiento». Existen, además, poderosas razones de Derecho Transitorio que impiden tal exigencia de licencia. Argumentos que hacen que la misma no pueda ser extendida de forma retroactiva a las obras terminadas con anterioridad a la publicación de la norma que impone la obtención de la propia licencia, como requisito de legalidad de la actividad edificatoria (en el presente supuesto, el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía).

Resolución de 29 de octubre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Granada n.º 6, por la que se deniega la inscripción de una declaración de obra nueva.

Se debate en este recurso sobre la necesidad de aportar el acto administrativo sobre declaración de asimilado al régimen de fuera de ordenación, como requisito previo a la inscripción de la obra nueva terminada antigua en el Registro de la Propiedad, según se exige en el artículo 53.5 del Decreto 60/2010, de 16 de marzo por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía, según redacción dada por la Disposición Final Primera modificada por la Disposición Derogatoria Única Segundo Dos del Decreto 2/2012, de 10 de enero por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía. Corresponde a las Comunidades Autónomas (en este caso, a la de Andalucía) determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos, así como la fijación de los plazos de prescripción de las acciones de disciplina urbanística o su imprescriptibilidad. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia (o los requisitos para poder acceder al Registro de la Propiedad las declaraciones de obras referentes a edificaciones consolidadas por su antigüedad), para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro (cfr. Resoluciones de 22 de abril de 2005, 4 de mayo de 2011, 8 de mayo de 2012). Según se establece en la Disposición Final Primera del Texto Refundido de la Ley del Suelo, Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, el artículo 20 tiene el carácter de disposición establecida en ejercicio de la competencia reservada al legislador estatal; y más específicamente, puede decirse que dicho precepto se dicta en atención a la competencia exclusiva del Estado sobre la ordenación de los registros (artículo 149.1.8 de la Constitución Española), siendo doctrina constitucional que en virtud de lo dispuesto en el artículo 149.1.8. de la Constitución Española es al Estado al que compete, en materia urbanística, establecer qué actos son inscribibles en el Registro de la Propiedad y sujetar su inscripción al previo cumplimiento de ciertos requisitos (Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo).

Por tanto, no es necesaria, a efectos de la inscripción de la obra nueva antigua, la previa aportación del certificado de fuera de ordenación

　Resolución de 7 de noviembre de 2012, La cuestión que se plantea es si la descripción de la obra nueva que contiene la escritura pública está debidamente amparada por la licencia y por el certificado expedido por el propio Ayuntamiento. La regulación vigente al respecto viene contenida en el artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio por el que se aprueba la Ley del Suelo y que dice así: «1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo. Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos…» Este Centro Directivo tiene declarado por un lado que la finalidad de intervención del técnico es avalar la correspondencia entre la obra que se pretende inscribir y la autorizada por la licencia (Resoluciones de 4 de febrero de 1994, 26 de febrero de 1996, 16 de febrero y 7 de marzo de 2012) y por otro que dicha correspondencia es una cuestión de hecho cuya acreditación corresponde establecer al técnico (Resoluciones de 1 de marzo de 2003, 8 de septiembre de 2004 y 2 de julio de 2009). Desarrollando esta doctrina, el Centro Directivo ha reiterado que dada la finalidad del certificado del técnico, el mismo puede ser sustituido por otros documentos que sirvan a la misma y de los que se pueda predicar que ofrecen la misma garantía de correspondencia que aquél, señalando que así ocurre en aquellos supuestos en que se acompaña un certificado municipal (Resoluciones de 10 de abril de 1995, 26 de febrero de 1996 y 16 de febrero de 2012) siempre que esté respaldado por los correspondientes servicios técnicos municipales (Resolución de 7 de marzo de 2012).

Nada obsta, y así lo ha reconocido el Tribunal Supremo a que las licencias impongan condiciones que determinen su ejecución y que afecten a la inscripción en el Registro de la Propiedad. Expresamente recoge dicha posibilidad el artículo 74 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, que establece lo siguiente: «Cuando con ocasión de la concesión de licencias o de autorización de otras resoluciones administrativas, se impongan condiciones que han de cumplirse en la finca a la que afectan, con arreglo a las Leyes o a los Planes, tales condiciones podrán hacerse constar por el registrador de la Propiedad mediante nota marginal. Admitida por tanto la posibilidad de que la licencia de edificación imponga condiciones al beneficiario y que las mismas se hagan constar en los libros del Registro, no procede, ni puede ser objeto del recurso la legalidad de dicho pronunciamiento una vez establecida la competencia del Ayuntamiento para concederla.

Resolución de 11 de mayo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Santa Fe n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una declaración de obra nueva.

Constituye el objeto del presente expediente la cuestión de si es posible el acceso al Registro de la Propiedad de una obra nueva sita en Andalucía en la que concurren las siguientes circunstancias: La declaración se hace en base al artículo 20.4 del Texto Refundido de la Ley del Suelo. Como documentación complementaria se incorpora, en lo que interesa a este expediente, certificado técnico y además resolución del Ayuntamiento de Atarfe relativa a la legalidad urbanística de la edificación ubicada en determinada parcela catastral. De dicha resolución resulta que la vivienda tiene más de seis años según ficha catastral, que no proceden medidas de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado, que la edificación es disconforme con la ordenación y por lo tanto no es legalizable, que en función de lo anterior se declara transcurrido el plazo para adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística contra la vivienda situada en la parcela catastral señalada, se declara dicho inmueble en situación de asimilación a fuera de ordenación por lo que solo podrán llevarse a cabo obras de reparación y conservación y se afirma que el uso a que se destinará la edificación es el de almacén cochera no pudiendo reconocerse el uso de vivienda al no tener justificados los servicios básicos propios de dicho uso.El registrador suspende la inscripción porque entiende que así lo exige la contradicción entre el uso recogido en la resolución del Ayuntamiento y la descripción que de la obra nueva se hace.

En relación a la inscripción de las obras nuevas terminadas, el artículo 20 del Texto Legal exige que se justifique ante el registrador «el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable». La aportación de la licencia de ocupación garantiza así que el Ayuntamiento ha verificado que la edificación se ha llevado a cabo en los términos para los que se concedió la licencia de edificación y que se han respetado los usos autorizados. Pero nada contiene el precepto en relación al uso a que se destine la edificación declarada, a su conformidad con las previsiones urbanísticas y al eventual control que pueda realizar el registrador al respecto. No es óbice a la inscripción el hecho de que el uso a que se dedique la edificación sea contrario a la ordenación urbanística; en realidad, lo mas probable es que efectivamente lo sea (salvo los supuestos de edificaciones dentro de ordenación). El hecho de que la inscripción de estas edificaciones sea lleve a cabo a pesar de su probable situación de fuera de ordenación o asimilada conlleva una alta probabilidad de que el uso efectivo se encuentre igualmente en contravención con las previsiones urbanísticas. La inscripción al amparo del artículo 20.4 no puede quedar frustrada por la existencia de un uso ilícito pues el presupuesto de la inscripción es precisamente el carácter ilícito de la edificación que se declara.Por dichos motivos ni puede exigirse, a los efectos de la inscripción, la acreditación de una licencia de ocupación que el precepto no contempla (vid. Resoluciones citadas anteriormente) ni puede ser obstáculo para la inscripción el hecho de que el propio certificado del Ayuntamiento por el que se declara que no proceden medidas de disciplina urbanística que implique su demolición, determine la existencia de unos usos incompatibles con la descripción de la edificación.Las anteriores consideraciones no perjudican el hecho de que el uso continuado contrario al ordenamiento sea sancionable por vía de disciplina urbanística ni el hecho de que la constancia en el Registro de la limitación de uso sirva precisamente para dar a conocer a eventuales terceros la existencia del ilícito.4. A la luz de las anteriores consideraciones es claro que el recurso debe prosperar.

La afirmación sobre el uso que resulta de la resolución administrativa solicitada por la interesada titular registral en relación a la legalidad urbanística de la edificación no puede impedir la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Resolución de 29 de abril de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Bilbao n.º 11 a la constancia registral de un acta de finalización de obra. Se trata de un acta de finalización de obra de un edificio que tiene dos viviendas. Se pretende la exoneración del seguro alegando que los propietarios finales son autopromotores individuales. La DG rechaza la pretensión.  La Ley exige un doble requisito, subjetivo y objetivo para admitir la exoneración del seguro, pues ha de tratarse de un «autopromotor individual» y, además, de «una única vivienda unifamiliar para uso propio» (cfr. Resoluciones de 11 de febrero y 9 de julio de 2003 y Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003). En el presente caso no concurre el requisito objetivo de la exoneración de tal obligación, pues no se trata de una edificación integrada por una única vivienda unifamiliar.

284. OBRA NUEVA: CONTRADICCIÓN ENTRE CERTIFICADO CATASTRAL Y LICENCIA. Resolución de 22 de julio de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 45, por la que se suspende la inscripción de una edificación declarada en escritura pública. 

            Hechos: Se otorga una escritura de declaración de obra nueva terminada en la que se acredita la legalidad por antigüedad de la misma en base a un certificado catastral del que resulta que tiene 212 m2 construidos, medida que consta en la descripción en la escritura. Se aporta también un certificado de un técnico  y licencia municipal de la que resulta que la obra contaba con licencia y aunque medida autorizada era menor, 193 m2.

            La registradora aprecia contradicción entre ambas medidas, aclarando el notario mediante diligencia que se pide la inscripción de los 212 m2. Sin embargo, la registradora (y su sustituta) suspenden la inscripción pues consideran que los 212 m2 exceden de los autorizados por la licencia, que no puede desconocer.

            El notario autorizante alega que no hay contradicción, pues la obra nueva se declara por antigüedad, y que la licencia y certificado se incorporan a otros efectos, pero no a los de descripción de la obra.

            La DGRN  revoca la calificación pues entiende que la contradicción ha quedado aclarada, y que la vía de la antigüedad es aplicable tanto a los casos en los que no hay licencia como a los casos en los que hay una extralimitación respecto de la licencia. Sin embargo ordena a la registradora que en la inscripción no haga mención a la licencia para evitar confusiones y crear una apariencia de legalidad global que no existe. (AFS)

Resolución de 17 de octubre de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 3, por la que se suspende la inscripción de la constitución de un régimen de propiedad horizontal.

Lo que se discute es la necesidad o no de licencia para la constitución del régimen de propiedad horizontal. Hay que partir de lo dispuesto en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que simultáneamente modificó y dio nueva redacción al artículo 10.3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, y al artículo 17.6 de la Ley de suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

El primer precepto citado dispone, en su nueva redacción, que «requerirán autorización administrativa, en todo caso: a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos».

            Y el segundo, que «la constitución y modificación del complejo inmobiliario deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción, que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma. No será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes: a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel. b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos. A los efectos previstos en este número se considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos».

. En el supuesto que ahora nos ocupa, en el que un edificio integrado por locales y pisos dispuestos verticalmente de divide en el régimen regulado en la ley de «propiedad horizontal», es claro que, -a diferencia de lo que ocurría en el supuesto tratado en la Resolución de 21 de enero de 2014-, no se crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad separada, que es una de las notas características de los conjuntos inmobiliarios privados, ni tampoco se constituye un régimen específico de conjunto inmobiliario, por lo que en este caso no está justificada la exigencia de licencia como instrumento de control de la legalidad urbanística por parte de la Administración.

 

Resolución de 16 de enero de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alcalá la Real a la inscripción de una escritura de compraventa.

Hechos

Mediante escritura autorizada por el notario de Granada, don Mateo Jesús Carrasco Molina, el día 27 de junio de 2014, con número 808 de protocolo, doña S. L. B. vendió a los cónyuges, don H. D. y doña K. J. D., la finca registral número 8.307 del término de Alcalá la Real. En dicha escritura se expresa que los compradores exoneran a la vendedora de la obligación de constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación, en relación con la disposición adicional segunda de la misma. Asimismo, la vendedora manifiesta que ha utilizado la vivienda objeto de transmisión lo que acredita mediante «fotocopia de algunas de las facturas de suministro eléctrico, emitidas a su nombre y que dejan constancia del consumo continuado de electricidad en la vivienda que transmite».

La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de edificación. Al seguro de daños o caución, como garantía frente a los daños materiales ocasionados por vicios o defectos de la construcción, se refiere el artículo 19.1 de la Ley, que incluye en su letra c), entre las garantías exigibles para las obras de edificación comprendidas en el ámbito de aplicación de la Ley, definido por su artículo 2, el seguro de daños materiales o seguro de caución, «para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio». La Ley impone al promotor la obligación de suscribir el citado seguro –cfr. artículo 9.2.d)–, obligación que, conforme a la disposición adicional segunda, número Uno del mismo texto legal, es exigible, desde su entrada en vigor, «para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda». Y a fin de garantizar el cumplimiento de esta obligación, establece, a su vez, una obligación de control de tal cumplimiento, al establecer en su artículo 20.1 un cierre registral para las escrituras públicas de declaración de obras nuevas de las edificaciones que entren en el ámbito de aplicación de la Ley (cfr. artículo 2), «sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19».

Ahora bien, la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, dio nueva redacción a la disposición adicional segunda de la Ley de Ordenación de la Edificación, añadiendo un nuevo párrafo a su número Uno, para incorporar una excepción a la regla general de la obligatoriedad del seguro de caución antes referido, en «el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio». Como contra excepción se añade a continuación que, sin embargo, en el caso de producirse la transmisión «inter vivos» dentro del plazo de diez años «el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión «inter vivos» sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma».

La Ley exige un doble requisito, subjetivo y objetivo, para admitir la exoneración del seguro, pues ha de tratarse de un «autopromotor individual» y, además, de «una única vivienda unifamiliar para uso propio» . En el supuesto de hecho a que se refiere el título presentado no se plantea cuestión alguna sobre la concurrencia del requisito objetivo de la exoneración de la obligación de constitución del seguro decenal, pues se trata de una edificación integrada por una única vivienda unifamiliar. Y respecto del requisito subjetivo, únicamente se niega por el registrador que el título calificado contenga justificación acreditativa de que la autopromotora en su día utilizó la vivienda para uso propio. La mera manifestación del promotor-vendedor resulta insuficiente a los efectos de probar dicho uso propio en el momento de la enajenación de la vivienda, debiendo acreditarse entonces tal extremo mediante prueba documental adecuada, ya sea a través de un acta de notoriedad, certificado de empadronamiento, o cualquier otro medio de prueba equivalente admitido en Derecho.

Res. de 8 de febrero de 2016

La reforma de la Ley Hipotecaria operada en virtud de la Ley 13/2015, y en particular, el nuevo artículo 202 de la Ley Hipotecaria, resulta más explícito, y proclama, de manera clara, general y sin excepciones, que «la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica».

Por su parte, la Resolución de 26 de octubre de 2015 dictada conjuntamente por esta Dirección General y por la Dirección General del Catastro en cumplimiento del mandato legal contenido en el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, establece imperativamente, en su apartado séptimo que «en el caso de inscripción de edificaciones o instalaciones, habrá de remitirse también» (por los registradores al Catastro) «las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por las mismas».

En consecuencia, para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

Además, para que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, tal y como ya contempló este centro directivo en el apartado octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la ley hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio.

 Aun siendo clara e incondicionada la citada exigencia legal de georreferenciar la superficie ocupada por cualquier edificación cuya inscripción se pretenda, y la especial utilidad que tal exigencia tiene en los casos de edificaciones «antiguas» o aparentemente «prescritas», también es cierto que, de entre todos los supuestos legales en los que la nueva ley exige georreferenciación (como por ejemplo ocurre también, conforme al artículo 9, con las divisiones, agrupaciones, reparcelaciones, etc.), éste en concreto de las edificaciones es el que menor complejidad requiere para su cumplimiento y constancia registral, tanto desde el punto de vista técnico como desde el punto de vista procedimental.

En efecto, desde el punto de vista técnico, la georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, aun cuando deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015 (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias), no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML a que, para otros supuestos, sí que alude la citada Resolución. Igualmente será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla. En estos casos, dichas coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación resultarán por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación, quedando suficientemente satisfecha la exigencia del artículo 202 de la Ley Hipotecaria.

La DGRN entiende que la coincidencia con el Catastro no ha de ser plena como en los supuestos de inmatriculación, siendo lo esencial que no haya duda respecto a que se trate de la misma obra y que resulte clara la antigüedad, superior al plazo de prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante. También da la razón a la recurrente en cuanto a que la normativa previa a la Ley 13/2015 tan sólo exigía acreditar que la obra se encontraba en su integridad dentro de la finca registral. Ahora bien, matiza lo anterior en el sentido de que el registrador ha de comprobar, por exigencias de la Ley del Suelo, que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general, y recuerda la necesidad de notificar al Ayuntamiento y a la Comunidad Autónoma, todo lo cual podía exigir, incluso con la normativa anterior, mayores precisiones.

Lo anterior, da pie al centro directivo para analizar el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, tras la redacción dada por la Ley 13/2015. El precepto resulta más explícito al disponer que «la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica».

En consecuencia, manifiesta que: “para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica”.

Además, para que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, tal y como ya contempló este centro directivo en el apartado octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015.

Seguidamente, la DGRN da facilidades técnicas para cumplir con la Ley:

– La georreferenciación de la superficie ocupada deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en laResolución conjunta y que es el mismo que utiliza el Catastro (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias).

– No necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML.

– Igualmente será válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aquélla. En estos casos, dichas coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación resultarán por referencia o en relación a las del plano o finca sobre el que se representa la edificación.

– La obligada georreferenciación de la superficie ocupada no requiere con carácter general que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados

– Como excepción, sí será preciso ese procedimiento cuando el registrador en su calificación lo estimare preciso para disipar susdudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara.

– Si no se georreferencia ahora la finca en su conjunto, no cambia la situación acerca de si la finca está coordinada o si no lo está.

Comentarios:

1.- El centro directivo matiza el criterio que adoptó en la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015. Ya no es precisa la inscripción de la representación gráfica de toda la finca en todos los casos, sino tan sólo en aquellos en los que pudieran existir dudas acerca de si la edificación, en su integridad, se halla situada dentro de la finca registral. Creo que este criterio es más armonioso con el texto de la Ley, pues los casos de inscripción de representación gráfica obligatoria se encuentran recogidos en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y entre ellos no se alude a las declaraciones de obra nueva.

2.- En cuanto a los aspectos temporales, cabe deducir de la doctrina de esta resolución lo siguiente:

– La clave para determinar qué normativa aplicar está en si el título se ha presentado antes o después del 1º de noviembre de 2015.

– Pasada esa fecha, las exigencias del artículo 202 se extienden a las escrituras anteriores al 1º de noviembre de 2015, que, en su caso, habrán de ser completadas.

– Tanto afecta a obras nuevas como a obras antiguas.

– No distingue entre obras concluidas y en construcción, habiendo tenido posibilidad de hacerlo. (JFME)

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Cambio de uso de local a vivienda: Se requiere licencia de ocupación: Resolución de 30 de noviembre de 2016:  

En primer lugar, tal y como ha quedado expuesto deberá aportarse la licencia de ocupación o, en su caso, declaración responsable, pues se trata de una modalidad de las licencias urbanísticas, que es exigida, con carácter general, para la primera utilización de los elementos de nueva construcción, de los que hayan sido objeto de modificación sustancial o de ampliación y cuando se produzcan modificaciones de uso de los mismos. La licencia de ocupación acredita que las obras se han realizado conforme al proyecto aprobado y a las condiciones impuestas en la licencia y que la edificación está en condiciones de ser utilizada.

No obstante, no será necesaria la aportación de la licencia de obra o modificación, cuyo cumplimiento verifica la licencia de ocupación, salvo que la modificación de uso lleve aparejada una obra que suponga una variación esencial de la composición general del exterior, la volumetría o del conjunto estructural del edificio, sin que la licencia de primera ocupación pueda –cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 1998– imponer condiciones o limitaciones no exigidas al concederse la licencia de obras (cfr. no obstante, la Resolución de 22 de julio de 2015).

En cuanto a las restantes exigencias que pueden derivarse del precepto, dependiendo de la normativa aplicable, tales como pudieran ser el seguro decenal, el libro del edificio o el certificado de eficiencia energética, no serán necesarias, con carácter general, ya que el cambio de uso no supone una alteración sustancial de los que ya se hubieran aportado para inscribir la obra nueva relativos al total del edificio.

En consecuencia, debe entenderse que en los títulos que formalicen un mero cambio de uso de elementos aislados integrantes de un edificio, no resulta aplicable a efectos registrales la exigencia del seguro, referido al edificio en su conjunto y circunscrita su exigencia en los términos que señaló la Resolución de 11 de febrero de 2009, a menos que se pretenda, en línea con lo señalado anteriormente, constatar otras modificaciones que puedan suponer una variación esencial de la composición general del exterior, la volumetría o del conjunto estructural, o cambiar el uso característico del edificio, de modo que los supuestos dudosos, al margen de los afectantes internamente a elementos aislados –cfr. artículo 7 de la Ley sobre propiedad horizontal–, se resolverán por la oportuna certificación técnica.

Finalmente, tampoco resulta exigible en tales casos la acreditación de los requisitos de eficiencia energética de la vivienda aislada, pues como resulta del artículo 5 del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, la certificación energética va referida al edificio en su conjunto o parte del mismo, que no sufre alteración.