ASPECTOS FISCALES DE LA EXTINCIÓN DE CONDOMINIO

Hay que distinguir los siguientes supuestos:

1º.- EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO CON ADJUDICACIONES EQUIVALENTES A LAS RESPECTIVAS PARTICIPACIONES DE LOS COMUNEROS (SIN EXCESO DE ADJUDICACIÓN Y POR TANTO SIN COMPENSACIÓN):

Sólo procede la tributación por la modalidad de Actos Jurídicos Documentados (tratándose de bienes inmuebles).
La base imponible es el valor real de los bienes que integran la comunidad y el tipo de gravamen el 1% , siendo el sujeto pasivo, cada adjudicatario, por la parte que se le adjudica.

2º.- EXTINCIÓN DE COMUNIDAD CON EXCESOS DE ADJUDICACIÓN:

Además de la tributación por la modalidad de Actos Jurídicos Documentados que acabo de analizar, podemos encontrarnos en la disolución de la comunidad con los denominados excesos de adjudicación, que tienen un particular tratamiento fiscal.
Podemos definir el "exceso de adjudicación" como la atribución de una mayor participación de la que le o les correspondía en la comunidad a un comunero, o a algunos de ellos con motivo de la disolución de ésta.
En tales casos, si los demás no reciben compensación alguna, el exceso de adjudicación será gratuito y habrá que aplicar la normativa del Impuesto de Donaciones, si los demás comuneros son personas físicas o del Impuesto de Sociedades, en otro caso. Pero si los restantes comuneros reciben la correspondiente compensación habrá que tener en cuenta la posible tributación de tal exceso por Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

2º.- 1.- EXCESOS DE ADJUDICACIÓN GRATUITOS:

Como decíamos está sujeto al Impuesto Sobre Donaciones, siendo el sujeto pasivo el adjudicatario que recibe mayor porción y la base imponible el valor del exceso.


2º. 2.- EXCESOS DE ADJUDICACIÓN ONEROSOS:

Nos podemos encontrar:

A) UNA ÚNICA FINCA INDIVISIBLE O QUE DESMEREZCA MUCHO POR SU DIVISIÓN QUE PERTENECE EN PROINDIVISO A VARIOS COMUNEROS Y SE ADJUDICA A UNO SOLO DE ELLOS COMPENSANDO A LOS DEMÁS EN METÁLICO:
Si uno de los comuneros se adjudica el pleno dominio de la única finca indivisible o que desmerezca mucho por su división, abonando la parte que le correspondía a los demás en metálico, tal "exceso de adjudicación" no está sujeto a Transmisiones Patrimoniales Onerosa.
No está sujeto a TPO ningún exceso de adjudicación resultante de cualquier extinción de condominio en bienes indivisibles o que desmerezcan mucho por su división con la correspondiente compensación en metálico, ya sea la comunidad extinguida hereditaria u ordinaria.
Ahora bien, hemos de partir de una premisa básica: la finca objeto del proindiviso ha de ser indivisible o desmerecer mucho por su división. Se consideran indivisibles:- Viviendas:
- Finca rústica no divisible conforme a la normativa de las Unidades Mínimas de Cultivo.
- Finca urbana no divisible según normativa urbanística.
SUPUESTO DE SUJECIÓN A TPO:

En el supuesto de que la finca sea divisible, sin desmerecer por ello, el exceso de Adjudicación está sujeto a TPO, al o 7%, siendo la base imponible el valor correspondiente al bien o porción del mismo que exceda del haber o parte del adjudicatario y el sujeto pasivo, este último.
Ello con independencia de la tributación de la extinción del condominio por OS (si realizaba actividades empresariales la comunidad) o por AJD (en caso contrario), siendo la base imponible el valor de todos los bienes que integraban la comunidad.


B) LA DENOMINADA "EXTINCIÓN PARCIAL DEL CONDOMINIO" EN UNA FINCA: UNA ÚNICA FINCA INDIVISIBLE O QUE DESMEREZCA MUCHO POR SU DIVISIÓN QUE PERTENECE EN PROINDIVISO A VARIOS COMUNEROS Y SE ADJUDICA A ALGUNOS DE ELLOS EN PROINDIVISO COMPENSANDO A LOS DEMÁS EN METÁLICO:

En este supuesto en el cual se extingue una comunidad y se crea otra nueva compensando al comunero que sale de la comunidad en metálico la Resolución del TEAR de Andalucía de 22 de Septiembre de 2.006 entendió que no estamos en presencia de un exceso de adjudicación sujeto a tributación. La obligación de compensar a los demás en metálico, no es un "exceso de adjudicación", sino que sigue siendo una obligación consecuencia de la indivisibilidad de la cosa común y una forma de poner fin a la comunidad hereditaria y, por tanto, concreción o materialización de un derecho abstracto en otro concreto, que no constituye transmisión, ni a efectos civiles ni a efectos fiscales.

C) "EXTINCIÓN PARCIAL DEL CONDOMINIO" EN VARIAS FINCAS SIN EXCESO DE ADJUDICACIÓN Y POR TANTO SIN COMPENSACIÓN ALGUNA:

La DGT en consulta 23/11/2.005 afirmó que no tributa por TPO. La disolución de comunidades de bienes que no hayan realizado actividades empresariales, siempre que las adjudicaciones guarden la debida proporción con las cuotas de titularidad, sólo tributarán, en su caso, por actos jurídicos documentados.

D) EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO EN VARIAS FINCAS QUE SE REPARTEN ENTRE LOS COMUNEROS CON COMPENSACIÓN EN METÁLICO:

Es postura de la DGT que tal supuesto no está sujeto a TPO. En el supuesto de adjudicación de varias fincas que integraban la comunidad a los distintos comuneros, con la debida compensación en metálico a los que recibían menor participación que la que les correspondía en la adjudicación de los bienes, no está sujeto a TPO por exceso de adjudicación, puesto que "la excepción por indivisibilidad deberá entenderse al conjunto de los inmuebles.

E) EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO EN VARIAS FINCAS QUE SE ADJUDICAN A UNO SOLO DE LOS COMUNEROS CON COMPENSACIÓN EN METÁLICO AL OTRO:

La extinción del condominio de dos hermanos, procedente de la herencia de sus padres, mediante la adjudicación de varias viviendas a uno de ellos, titular de las tres cuartas partes del condominio y la satisfacción a su hermano, titular de un cuarto del condominio, de una cantidad en metálico, no está sujeta a tributación

F) DISOLUCIÓN DE LA COMUNIDAD EN UN ÚNICO BIEN QUE SE ADJUDICA A UN COMUNERO PERO NO COMPENSA A LOS DEMÁS CON DINERO, SINO CON OTROS BIENES:
Está sujeta al impuesto de TPO, tributando como Permuta.


G) EXCESOS DE ADJUDICACIÓN CUANDO LA DISOLUCIÓN DEL PROINDIVISO AFECTA A LA NUDA PROPIEDAD, NO AL PLENO DOMINIO.
La DGT en Consultas 20/06/2005 y 08/03/2006, afirmó que este supuesto está no sujeto a TPO. S admite la posibilidad de que los condueños disuelvan dicha comunidad adjudicando la nuda propiedad de la totalidad a uno de ellos, sin necesidad de consentimiento o intervención del usufructuario.

H) ESCRITURA DE VENTA DE PARTICIPACIÓN A UNO DE LOS COMUNEROS QUE ADQUIERE LA TOTALIDAD DE UN BIEN Y POSTERIORMENTE SE RECTIFICA MEDIANTE ESCRITURA QUE CALIFICA EL NEGOCIO JURÍDICO DE DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD, NO DE COMPRAVENTA.
El criterio del TEAC es que tribute como compraventa.

I) EXCESOS DE ADJUDICACIÓN RESULTANTES DE LA ATRIBUCIÓN A UNO DE LOS CÓNYUGES DE LA VIVIENDA HABITUAL EN DISOLUCIONES O MODIFICACIONES DEL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL.

La no sujeción procede en este supuesto, no sólo en el caso de que el régimen sea la sociedad de gananciales, sino también en el supuesto de separación de bienes, participación u otro distinto..

3º.- EXCESOS DE ADJUDICACIÓN RESULTANTES DE LA COMPROBACIÓN DE VALORES EN ADJUDICACIONES HEREDITARIAS:
La tributación de estos excesos de adjudicación se produce cuando con motivo de una partición hereditaria el valor comprobado de lo adjudicado a uno de los herederos o legatarios exceda en más del 50% del valor que le correspondería según el título sucesorio, siempre que los valores declarados sean inferiores a los que resultarían de la aplicación de las reglas del Impuesto Sobre el Patrimonio.
La base imponible será el valor del exceso, el tipo de gravamen el 7%.



4º.- SEGREGACIÓN, DIVISIÓN MATERIAL o DIVISIÓN HORIZONTAL SEGUIDA DE DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD (SIMULTÁNEAS):
- En un supuesto de División Material seguido de Disolución de Comunidad, la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de noviembre de 1977 y la Resolución del Tribunal Económico‑Administrativo Central de 4 de octubre de 1979 señalan que la adjudicación de inmuebles entre los copropietarios de los mismos es un medio de salir de la indivisión, entrañando un supuesto de división material de los bienes poseídos en proindiviso susceptible de tributación, sin que parezca que dicha tributación deba ir más allá de la relativa a la disolución del proindiviso
- El mismo criterio para el supuesto de División Horizontal seguido de Disolución de Comunidad es seguido por la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de noviembre de 1998 y recogida por el Tribunal Económico Administrativo Central en Resolución de 21 de Julio de 1.999, recogida asimismo por la DGT en consulta de fecha 11 de Julio de 2.001 y otra de 24/03/2.004. La doctrina resultante es que la división horizontal va seguida, sin solución de continuidad, de la adjudicación de los elementos a los miembros de la comunidad de propietarios, de forma que no es más que un antecedente inexcusable de la división de la cosa común. Si bien resulta posible otorgar una escritura de división horizontal sin que se altere la titularidad común o exclusiva del inmueble, no lo es practicar la división material del edificio y adjudicar los pisos y locales a los comuneros sin haber realizado antes la división horizontal de los mismos y cuando éste se produce en el mismo acto de la disolución del condominio, no puede gravarse por ambos conceptos.
- En un caso de segregación seguida de Disolución de Comunidad, la Resolución del Tribunal Económico Administrativo Regional de Valencia de 30 de Abril de 2.003, aplicando la Doctrina contenida en las Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de noviembre de 1977 y la Resolución del Tribunal Económico‑Administrativo Central de 4 de octubre de 1979, dispuso que "la segregación ... no es sino un medio para salir de la indivisión y como tal no debe tributar aparte de la disolución de comunidad".
- Además, también en un supuesto idéntico, segregación y extinción del condominio, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, de fecha 21 de Diciembre de 1.998, confirmando la doctrina del TEARA (Resolución de 29 de diciembre de 1994), dispuso lo siguiente:
"Para el T.E.A.R.A. la segregación y extinción del condominio constituyen un mismo hecho imponible a los efectos del Impuesta sobre los Actos Jurídicos Documentados por cuanto la extinción del condominio implica, necesariamente, una previa segregación e individualización de la cosa común, afirmando que siendo posible la segregación sin extinción de la comunidad, no es posible esta última sin división material de la cosa común.".


II.- INCIDENCIA EN EL IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO DE LA DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD CON ADJUDICACIÓN DE LOS ELEMENTOS DE LA DIVISIÓN HORIZONTAL A LOS COMUNEROS:

Este supuesto no puede generar la sujeción a IVA. Los propietarios en proindiviso de un solar declaran la obra nueva, haciendo constar en la escritura que cada propietario del terreno ha construido su vivienda (u otro departamento) a su costa y cuya propiedad desde un principio pertenece al respectivo constructor por virtud de convenio expreso, de forma que al solemnizar la división horizontal ya se inscribe cada vivienda (u otro departamento) a nombre de cada uno, sin necesidad de disolución de la comunidad. No hay en este caso disolución de comunidad y por tanto no se plantea siquiera la posibilidad de tributación por IVA.

III.- LA EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO Y LOS EXCESOS DE ADJUDICACIÓN EN EL IRPF.
1º.- Si el valor exceso de adjudicación que se compensa en metálico es igual al valor del inmueble en el momento de la adquisición con la correspondiente actualización de valor, en tal caso no hay alteración de patrimonio a efectos del IRPF y por tanto no surge la obligación de tributar por tal impuesto.
2º.- Si el valor exceso de adjudicación que se compensa en metálico es distinto al valor del inmueble en el momento de la adquisición con la correspondiente actualización de valor, en tal caso sí hay alteración de patrimonio a efectos del IRPF y por tanto surge la obligación de tributar por tal impuesto, siendo la base imponible la diferencia del valor del exceso declarado en la disolución de comunidad y el valor del inmueble en el momento de la adquisición actualizado al momento de la extinción del condominio.

IV.- IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES. OBLIGACIÓN DE RETENER PREVISTA EN EL ARTÍCULO 25.2 DEL TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES, EN UN SUPUESTO DE EXTINCIÓN DE CONDOMINIO CON EXCESO DE ADJUDICACIÓN QUE SE COMPENSA EN METÁLICO.

Es obligatorio practicar la retención del 3 por ciento prevista en el artículo 25.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes en las disoluciones de comunidad cuando el comunero que recibe su parte en metálico es no residente.

V.- INCIDENCIAS DE LA DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD EN EL IMPUESTO SOBRE SUCESIONES Y DONACIONES.

1º.- Extinción de comunidad con excesos de adjudicación que no se compensan en modo alguno.
Está sujeto el exceso al Impuesto Sobre Donaciones, siendo el sujeto pasivo el adjudicatario que recibe mayor porción sin realizar compensación alguna al resto de comuneros y la base imponible el valor del exceso.
2º.- Disolución de la comunidad hereditaria adjudicándose la vivienda habitual alguno de los herederos con excesos de adjudicación que se compensan en metálico.
Como afirmó la DGT en Consulta 18/09/2.003, no se perderá el derecho a la reducción prevista en el Artículo 20.2.c LISD por la transmisión por parte de algún coheredero de su cuota indivisa sobre la vivienda en favor de otro coheredero, pues la participación conjunta del grupo de herederos en dicha vivienda se habrá mantenido íntegra.
Por el contrario, sí se perderá el derecho a la reducción si alguno de los coherederos transmite su participación a un tercero antes del periodo de diez años, pues se habrá incumplido el requisito de mantenimiento de la adquisición en el referido periodo. A este respecto, no es suficiente con que alguno de los coherederos mantenga su cuota indivisa durante el periodo de diez años para no perder el derecho a la reducción en favor de todos los herederos, ya que la adquisición conjunta del grupo de herederos no se ha mantenido íntegra.
3º.- Disolución de la comunidad adjudicándose participaciones en una empresa individual o un negocio profesional a un comunero con excesos de adjudicación que no se compensan en modo alguno (gratuitos) concurriendo los requisitos del Artículo 20.6 LISD.
En tal supuesto se aplicará la reducción establecida en el citado precepto, tal como afirmó la DGT en Consulta de 21/09/2.007.
VI.- INCIDENCIAS DE LA DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD EN EL IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA.

El Tribunal Supremo en Sentencias de 17 de Diciembre de 1997 y 19 de Diciembre de 1998 entendió, si bien refiriéndose a comunidades hereditarias, que la adjudicación a un comunero compensando en metálico al otro, no está sujeto al impuesto sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Por tanto, si no hay transmisión de la propiedad de los terrenos de naturaleza urbana, no surge el hecho imponible del impuesto. Admitir la posición contraria supondría un quebranto de la doctrina sobre la consideración jurídica de la disolución de la comunidad.
Esta reseña es extracto y compendio de:
http://www.notariosyregistradores.com/ACTUALIDAD%20FISCAL/articulos/EXTINCIÓN%20DEL%20CONDOMINIO.doc
http://www.notariosyregistradores.com/ACTUALIDAD%20FISCAL/articulos/EXTINCI%C3%93N%20DEL%20CONDOMINIO.doc