La inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad. Notaría de Nervión.

La inmatriculación de fincas: (entrada pendiente de revisión)

La inmatriculación es el ingreso de una finca en la vida registral, realizado en virtud de una primera inscripción de su dominio a favor del inmatriculante, la cual abre folio de registro particular, es obtenida por medios peculiares y surte efectos específicos.

En el desglose de dicha definición, hay que destacar los siguientes puntos:

a.- Es el ingreso de una finca en la vida registral. Con la inmatriculación la finca nace a la vida registral.

b.- Se realiza en virtud de una primera inscripción de dominio. Ha de tratarse de una primera inscripción de finca no inscrita con anterioridad, y ha de ser inscripción de dominio, no de un derecho real limitado (usufructo).

c.- Abre folio de registro en hoja particular. El Registrador da a la finca el número que le corresponda en el orden correlativo con las demás fincas y le destina el número de hojas que estime conveniente.

d.- Es obtenida por medios particulares (art. 199 LH). Los medios de inmatriculación, es decir, los procedimientos a través de los cuales se consigue el ingreso de las fincas, por primera vez, en la vida registral vienen establecidos en el art. 199 LH.

En cuanto a los medios de inmatriculación hay que distinguir dos momentos temporales: antes y después de la reforma de la ley 13/2015 de jurisdicción voluntaria.

A.- Antes de la ley 13/2015 la inmatriculación de fincas que no están inscritas a favor de persona alguna se practicaba:

I.- Mediante expediente de dominio cuyo objeto era proveer al propietario de una finca de un título supletorio a los efectos de inmatricular una finca en el Registro, reanudar el tracto sucesivo interrumpido o registrar el exceso de cabida de una finca ya inscrita. Está regulado en los arts. 201 y 202 LH.

II.- Mediante el título público de su adquisición, complementado por acta de notoriedad cuando no se acreditaba de modo fehaciente el título adquisitivo del transmitente o enajenante. La inmatriculación de fincas en virtud de título público de su adquisición se encontraba regulada en el art. 205 LH en su anterior redacción, desarrollado por el art. 298 RH

a.- El que pretendía inscribir una finca por primera vez en el Registro de la Propiedad precisaba de una doble titulación pública de adquisición de propiedad: Un titulo adquisitivo que documente la adquisición de la propiedad por el inmatriculante y un documento público que documente la adquisición previa de la propiedad del transmitente. Por tanto si hay dos títulos adquisitivos consecutivos (A vende a B y B vende C. C puede inmatricular la finca pues B tiene título público de adquisición).

Se consideran títulos traslativos la compraventa, la herencia, la donación, la aportación a gananciales, la liquidación de gananciales, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago.

No se admitía como título traslativo la extinción de condominio. Tampoco se admite por la Jurisprudencia el otorgamiento simultáneo de dos títulos traslativos con finalidad instrumental de inmatricular la finca. Así en una aportación a gananciales y compraventa posterior con número consecutivo de protocolo se puede denegar la inmatriculación alegado el carácter instrumental de la aportación. No sucede lo mismo con la herencia y la compraventa ya que se hereda desde el día del fallecimiento del causante y no el día en que se formaliza la herencia. Por tanto no hay ningún inconveniente en simultanear una herencia y una compraventa con número consecutivo de protocolo. Tampoco hay instrumentalidad si se hereda y a continuación se aporta al matrimonio.

En la Resolución de 9 de mayo de 2013 la Dirección General estimó a fin de garantizar la objetividad y publicidad del procedimiento del título inmatriculable”:
- que no sea el título meramente declarativo.
- que incorpore certificación catastral descriptiva y gráfica de las fincas en términos absolutamente coincidentes con la descripción de la finca en el título y que la finca está catastrada a favor del transmitente o adquirente.
- que se cumplimenten los correspondientes edictos publicando el negocio que justifica la inmatriculación.
- ahora también que de las circunstancias concurrentes no resulte que la documentación se haya creado artificialmente con el objetivo de producir una inmatriculación (la famosa documentación “ad hoc”). Extremo éste que puede y debe apreciar al registrador con apoyo en una pluralidad de factores (simultaneidad de fechas de los títulos, transmisiones circulares, ausencia de función económica, neutralidad o bajo coste fiscal etc..) que ofrezcan indicios suficientes de que la documentación ha sido creada (insisto) “ad hoc”.

La disolución de comunidad de un acto traslativo, se produce como consecuencia de la misma una mutación jurídico real de carácter esencial, pues extingue la comunidad existente y modifica el derecho del comunero y su posición de poder respecto del bien (véase Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011, según la cual debe ser calificado de verdadera atribución patrimonial), que lo justifica como título inmatriculador. En definitiva, por la disolución de comunidad se causa en el Registro un asiento de inscripción sobre la totalidad del pleno dominio de la cosa adjudicada.

Asumido lo anterior, y a fin de garantizar la objetividad del procedimiento inmatriculador, debe entenderse que lo relevante en estos supuestos es que el título inmatriculable no sea meramente declarativo, que el procedimiento cuente con la concordancia catastral (como ocurre en el presente supuesto) y que de las circunstancias concurrentes no resulte que la documentación se haya creado artificialmente para producir la inmatriculación. Por esta razón se consideró también como título apto a efectos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria la aportación a la sociedad de gananciales (cfr. Resolución de 19 octubre de 2010), demostrando que caben títulos inmatriculadores en los que no se exige que la finca sea totalmente ajena.

La inmatriculación por título público constituye un procedimiento mediante el cual nuestro ordenamiento hipotecario favorece en buena medida el acceso de las fincas a los libros del Registro. En principio, sin necesidad de otros requisitos, basta para conseguir dicho objetivo con que el inmatriculante acredite su adquisición y justifique la de su transmitente, si bien ambas mediante documento público. No obstante, a fin de garantizar la objetividad y publicidad del procedimiento intabulador, también se considera relevante que el título inmatriculable no sea meramente declarativo, que se cumplimenten los correspondientes edictos publicando el acto inmatriculante y, también, que de las circunstancias concurrentes no resulte que la documentación se haya creado artificialmente con el único objetivo de producir la inmatriculación. Además, es requisito necesario para inmatricular que se acompañe certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción de la finca en el título, de la que resulte que está catastrada a favor de transmitente o adquirente (vid. artículo 298.1, párrafo segundo, del Reglamento Hipotecario).
 La exigencia de doble titulación pública, tal y como ha aclarado el Tribunal Supremo, requiere la acreditación mediante documento público de al menos dos títulos con virtualidad traslativa del dominio sobre los bienes inmuebles. Es decir, a través de documentación pública ha de acreditarse tanto la titularidad cuyo acceso registral se demanda, como la titularidad de quien le ha precedido en la misma.
 Esta exigencia puede recogerse en un sólo documento público. Es posible que en la misma escritura pública se acredite tanto el título adquisitivo de los sujetos inmatriculantes (por ej. herencia de su madre) como el título de adquisición de su transmitente (por ej. herencia de su padre, a la sazón abuelo de los titulares actuales). De este modo se refleja mediante documento auténtico dos títulos materiales sucesivos, las dos transmisiones hereditarias, que tienen suficiente virtualidad traslativa, colmándose de esta forma la exigencia del artículo 205 de la Ley Hipotecaria. (Res. 5 de junio de 2012)

Ha de tenerse en cuenta que, conforme al artículo 609 del Código Civil, la propiedad y los demás derechos reales sobre los bienes se adquieren y transmiten –entre otros modos– por sucesión testada e intestada, por lo que ésta constituye un título hábil para que los herederos acrediten la previa adquisición del derecho, de suerte que acreditada esta adquisición previa mediante documento fehaciente y no estando inscrito el mismo derecho a favor de otra persona, pueda ser objeto de inmatriculación el posterior título de transmisión a favor de los titulares actuales, demandantes del acceso registral de su titularidad.

Por tanto, habiendo quedado acreditada la adquisición del transmitente, de los que pretenden la inmatriculación a su favor, mediante un título material con suficiente eficacia traslativa y formalizado en documento público resulta totalmente innecesaria que se vuelva a acreditar la titularidad de aquélla mediante acta de notoriedad.

También recientemente la DG en Resolución de 14 de enero de 2014 ha denegado una inmatriculación alegando instrumentalidad por tratarse de una extinción de condominio y aportación de gananciales formalizadas el mismo día ante el mismo notario con número consecutivo de protocolo. En el presente caso, el carácter «ad hoc» de la documentación se puede inferir de las circunstancias que rodean su otorgamiento: el doble título público exigido en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria se pretende conseguir a través de dos títulos –de disolución y aportación- cuya naturaleza traslativa –como se ha dicho- es discutida, lo que lo hace un supuesto más claro aún que el de la resolución de 9 de Mayo de 2013, donde al menos había un título traslativo claro como era una compraventa; la coetaneidad de negocios es evidente pues el título previo –disolución de condominio- fue otorgado ante el mismo notario y con el número de protocolo inmediato anterior al que pretende servir de base para la inmatriculación de la finca; la escasa repercusión fiscal de la operación es clara; no se acredita de modo fehaciente la constitución del condominio que se disuelve limitándose los codueños a señalar que adquirieron sus respectivas porciones al fallecimiento indeterminado de diferentes causantes sin justificación alguna. 

En sentido contrario la DG en Resolución de 31 de enero de 2014 ha estimado que no existe instrumentalidad en un supuesto de aportación de gananciales de un bien adquirido por herencia. La aportación a gananciales es un título apto para inmatricular  y que la causa de la aportación a la sociedad de gananciales es el crédito que la sociedad de gananciales tiene por la construcción con fondos gananciales de una vivienda en el terreno privativo .La DG considera que en este supuesto los títulos no se han creado artificialmente para lograr la inmatriculación por cuanto el carácter privativo del bien adquirido por herencia resulta de lo dispuesto en el código civil.. Es
 doctrina reiterada de que la aportación a la sociedad de gananciales es un título válido para la inmatriculación porque, con independencia de las diversas opiniones doctrinales sobre su naturaleza, lo cierto es que comporta un desplazamiento patrimonial desde la masa de bienes privativos a la masa de bienes gananciales. 
 

También recientemente la Resolución de 29 de mayo de 2014 ha estimado que existe instrumentalidad en una escritura previa de adjudicación en proindiviso y posterior disolución de condominio. Ambos títulos se otorgan de forman simultánea ante el mismo notario. La razón que se aduce es que se podría haberse conseguido el mismo efecto jurídico con el primer título sin necesidad del segundo.

La Resolución de 1 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Coria, por la que se suspende la inmatriculación de una finca mediante una escritura de herencia, de segregación y extinción de comunidad y de agrupación:“… es de aplicación la doctrina que ha venido señalando este Centro Directivo en considerar a la extinción de comunidad como título inmatriculador.

En realidad, lo que sucede es que la división de la cosa común presenta una naturaleza jurídica compleja, difícil de reducir a la dicotomía entre lo traslativo y lo declarativo. Pero en todo caso, se trate o no la disolución de comunidad de un acto traslativo, se produce como consecuencia de la misma una mutación jurídico real de carácter esencial, pues extingue la comunidad existente y modifica el derecho del comunero y su posición de poder respecto del bien (véase Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011, según la cual debe ser calificado de verdadera atribución patrimonial), que lo justifica como título inmatriculador. En definitiva, por la disolución de comunidad se causa en el Registro un asiento de inscripción sobre la totalidad del pleno dominio de la cosa adjudicada. Asumido lo anterior, y a fin de garantizar la objetividad del procedimiento inmatriculador, debe entenderse que lo relevante en estos supuestos es que el título inmatriculable no sea meramente declarativo, que el procedimiento cuente con la concordancia catastral y que de las circunstancias concurrentes no resulte que la documentación se haya creado artificialmente para producir la inmatriculación.

“”Por esta razón se consideró también como título apto a efectos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria la aportación a la sociedad de gananciales (cfr. Resolución de 19 octubre de 2010), demostrando que caben títulos inmatriculadores en los que no se exige que la finca sea totalmente ajena.”

 

b.- Si no se puede acreditar con documento fehaciente el título adquisitivo del transmitente, el título público de adquisición del inmatriculante se complementará con un acta de notoriedad acreditativa de que el transmitente o causante es tenido por dueño. El acta de notoriedad complementaria tiene por objeto comprobar y declarar la notoriedad de que el transmitente de la finca que se pretende inmatricular es tenido como dueño de ella a juicio del notario autorizante. Esta acta se debe considerar como documento de cuantía y ser liquidada a efectos del ITP al 7 por ciento.

Tanto en el supuesto que la inmatriculación se haga por doble títulación adquisitiva como por título público adquisitivo completado por acta de notoriedad, habrá de expresar necesariamente en el título adquisitivo del inmatriculante la referencia catastral de la finca o fincas que se traten de inmatricular, y se incorporará al mismo certificación catastral descriptiva y gráfica de tales fincas.

Las inscripciones de inmatriculación practicadas conforme a uno u otro medio se notificarán a todos los que puedan estar interesados en ellas por medio de edictos, que autorizará el Registrador, y se fijarán por espacio de un mes en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radique la finca.

Las inmatriculaciones así practicadas no surtirán efectos respecto de tercero hasta transcurridos dos años desde su fecha (art. 207 LH). Esta suspensión de efectos se hace en garantía de que un tercero pudiera presentarse alegando mejor derecho. Por esta razón algunos bancos no admiten como garantía hipotecaria la finca inmatriculada en tanto no pasen los dos años de suspensión.

III.- Mediante certificación administrativa. Para la práctica de este tipo de inmatriculación han de concurrir los siguientes requisitos:

a-. La finca, cuya inmatriculación se solicita, ha de pertenecer al Estado, a la Provincia, al Municipio, a las CCAA, a las Corporaciones de Derecho público o servicios organizados que formen parte de la estructura política de aquel, y a la Iglesia Católica.

b.- Las entidades y corporaciones de que se trata han de carecer de título inscribible de dominio; en otro caso, habrán de servirse de los demás medios de inmatriculación.

c.- Es necesario que la finca no se halle inmatriculada y que en la certificación se exprese el título de adquisición o el modo en que fue adquirida.

d.- La certificación ha de ser expedida por funcionario competente, con las circunstancias que preceptúa el art. 303 RH.

El asiento de inmatriculación, practicado en virtud de estas certificaciones de dominio, está también sujeto a la suspensión de efectos establecida en el art. 207 LH.

B) Tras la Ley 13/2015

Frente a la anterior redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, relativa a la posibilidad de obtener la inmatriculación en virtud de «títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos», ahora, la nueva redacción legal del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, introducida por la Ley 13/2015 exige que se trate de «títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público».

La diferencia esencial entre ambas redacciones legales no se encuentra tanto en la necesidad de que el título público inmatriculador sea «traslativo», sino que tal diferencia esencial radica en los dos requisitos, uno relativo a la forma documental y otro al momento temporal, exigidos para acreditar que el otorgante de ese título público traslativo hubiera adquirido su derecho con anterioridad.

En cuanto a la forma documental para acreditar la previa adquisición, ya no basta cualquier medio de acreditación fehaciente, categoría amplia dentro de la cual el Reglamento Hipotecario, en alguna de sus sucesivas reformas, ha considerado comprendidos incluso a simples documentos privados que reunieran los requisitos del artículo 1227 del Código Civil.

Y en cuanto al momento temporal en que debía haberse producido la previa adquisición por el ahora transmitente, no se exigía ninguna antelación mínima con respecto a la fecha del otorgamiento del título público traslativo y que opera como inmatriculador.

Ahora, en cambio, con la nueva redacción legal, no se admite más forma documental de acreditar la previa adquisición que el título público, que es una especie concreta y especialmente cualificada dentro del amplio género de los documentos fehacientes, y, además, se exige que dicha adquisición previa se haya producido al menos un año antes del otorgamiento del título público traslativo que va a operar como título inmatriculador.

Nótese que dicho lapso temporal mínimo de un año ha de computarse, no necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, esto es, el de título público previo y el del título público traslativo posterior, sino entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior.

Por otra parte, cabe plantearse la cuestión de si, cuando la Ley exige que los otorgantes del título público traslativo «acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público», ese complemento circunstancial «mediante título público» se refiere al verbo acreditar o al verbo adquirir. Es decir, surge la cuestión de si cabe la posibilidad de que mediante título público, no adquisitivo, sino meramente declarativo, se acredite el hecho y el momento de haberse producido una adquisición anterior.

Y parece razonable considerar que tal posibilidad resulta efectivamente admitida por la nueva redacción legal, de modo que, por ejemplo, cuando tal adquisición anterior se acredite mediante una sentencia declarativa del dominio en la que la autoridad judicial considere y declare probado el hecho y momento en que se produjo una adquisición anterior, la fecha declarada probada de esa adquisición anterior puede ser tomada como momento inicial del cómputo del año a que se refiere el artículo 205.

De modo análogo, cabe plantearse si sería admisible acreditar esa previa adquisición mediante acta de notoriedad, que es un título público, tramitada de conformidad con el artículo 209 del Reglamento Notarial. A tal respecto, ha de comenzarse razonando que tal hipotética admisión no podrá ya ampararse en la concreta redacción del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, pues cuando la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone que «quedan derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley», ha de interpretarse que deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, los cuales fueron dictados en ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria, pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios que, ahora, por ello, han de entenderse íntegramente derogados a partir del día 1 de noviembre de 2015.

Por ello, ya no será admisible la simple declaración de la notoriedad del hecho de que una determinada persona es tenida por dueña de una determinada finca, como venía admitiendo el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, sino que, conforme a las exigencias expresadas en el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria, y a la regulación del artículo 209 del Reglamento Notarial, será necesario que, tras el requerimiento expreso en tal sentido y la práctica de las pruebas y diligencias pertinentes, el notario emita formalmente, si procede, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando, como señala el mismo precepto reglamentario, tales extremos le «resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso».

Resolución de 19 de noviembre de 2015 de la DGRN: En la nueva redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, introducida por la Ley 13/2015, el legislador ha dado un paso más allá con respecto a la legislación anterior ya que  frente a la anterior redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, relativa a la posibilidad de obtener la inmatriculación en virtud de «títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad ala fecha de dichos títulos», ahora, la nueva redacción legal exige que se trate de «títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público». La diferencia esencial entre ambas redacciones legales no se encuentra tanto en la necesidad de que el título público inmatriculador sea «traslativo», pues tal exigencia, aunque no viniera expresamente formulada en la anterior dicción legal sí que resultaba implícita en ella, como reiteradamente ha venido considerando la doctrina jurídica, la jurisprudencia y la propia doctrina consolidada de este Centro Directivo, sino que tal diferencia esencial radica en los dos requisitos, uno relativo a la forma documental y otro al momento temporal, exigidos para acreditar que el otorgante de ese título público traslativo hubiera adquirido su derecho con anterioridad.

- En cuanto a la forma documental para acreditar la previa adquisición, ya no basta cualquier medio de acreditación fehaciente, categoría amplia dentro de la cual el Reglamento Hipotecario, en alguna de sus sucesivas reformas, ha considerado comprendidos incluso a simples documentos privados que reunieran los requisitos del artículo 1227 del Código Civil.

- Y en cuanto al momento temporal en que debía haberse producido la previa adquisición por el ahora transmitente, no se exigía ninguna antelación mínima con respecto a la fecha del otorgamiento del título público traslativo y que opera como inmatriculador. Ahora, en cambio, con la nueva redacción legal, no se admite más forma documental de acreditar la previa adquisición que el título público, que es una especie concreta y especialmente cualificada dentro del amplio género de los documentos fehacientes, y, además, se exige que dicha adquisición previa se haya producido al menos un año antes del otorgamiento del título público traslativo que va a operar como título inmatriculador.

Nótese que dicho lapso temporal mínimo de un año ha de computarse, no necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, esto es, el de título público previo y el del título público traslativo posterior, sino entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterioroto

 

 Por otra parte, cabe plantearse la cuestión de si, cuando la Ley exige que los otorgantes del título público traslativo «acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público», ese complemento circunstancial «mediante título público» se refiere al verbo acreditar o al verbo adquirir. Es decir, surge la cuestión de si cabe la posibilidad de que mediante título público, no adquisitivo, sino meramente declarativo, se acredite el hecho y el momento de haberse producido una adquisición anterior. Y parece razonable considerar que tal posibilidad resulta efectivamente admitida por la nueva redacción legal, de modo que, por ejemplo, cuando tal adquisición anterior se acredite mediante una sentencia declarativa del dominio en la que la autoridad judicial considere y declare probado el hecho y momento en que se produjo una adquisición anterior, la fecha declarada probada de esa adquisición anterior puede ser tomada como momento inicial del cómputo del año a que se refiere el artículo 205.

De modo análogo, cabe plantearse si sería admisible acreditar esa previa adquisición mediante acta de notoriedad, que es un título público, tramitada de conformidad con el artículo 209 del Reglamento Notarial. A tal respecto, ha de comenzarse razonando que tal hipotética admisión no podrá ya ampararse en la concreta redacción del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, pues cuando la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone que «quedan derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley», ha de interpretarse que deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, los cuales fueron dictados en ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria, pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios que, ahora, por ello, han de entenderse íntegramente derogados a partir del día 1 de noviembre de 2015.

Por ello, ya no será admisible la simple declaración de la notoriedad del hecho de que una determinada persona es tenida por dueña de una determinada finca, como venía admitiendo el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, sino que, conforme a las exigencias expresadas en el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria, y a la regulación del artículo 209 del Reglamento Notarial, será necesario que, tras el requerimiento expreso en tal sentido y la práctica de las pruebas y diligencias pertinentes, el notario emita formalmente, si procede, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando, como señala el mismo precepto reglamentario, tales extremos le «resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso».

Resolución de 4 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Coria, por la que se suspende la inscripción de una escritura de herencia en unión de acta de notoriedad con finalidad inmatriculadora.

Hechos: Con fecha 30 de junio de 2014, se otorga una escritura de adjudicación de herencia, la cual se modifica, posteriormente, por otra escritura complementaria de la anterior, de fecha 19 de agosto de 2015 y en la que se adecúa la descripción de la finca, adjudicada en la primera, a la descripción catastral. Al mismo tiempo, o sea con fecha 19 de agosto de 2015, se formaliza (conforme al anterior art. 298 RH) un acta de notoriedad con efectos inmatriculadores, cuya declaración de notoriedad se efectúa el 9 de diciembre de 2015, y conforme a la cual se acredita que el causante de la herencia anterior, era tenido como dueño de la finca adjudicada.

Los tres documentos anteriores (herencia, complementaria de ella y acta de notoriedad del art 298 RH), se presentan el registro de la propiedad el 30 de diciembre de 2015 (es decir una vez en vigor la reforma de la LH llevada a cabo por la ley 13/2015).

Registrador: Suspende la inscripción por dos defectos:

• Se aprecia el carácter instrumental de la documentación presentada, elaborada ad hoc, a los efectos de conseguir la inmatriculación de la finca adjudicada, tras la modificación llevada a cabo.
• Además, tiene dudas en cuanto a la identidad de la finca que se pretende inmatricular, ya que hay diferencias descriptivas del inmueble entre la inicial y la rectificada, que son muy relevantes(incremento de la superficie de 38 a 162 m2, así como en los metros cuadrados construidos de la edificación que alberga).

Notario: Estima que existe un título único de herencia, que se complementa y rectifica por el de modificación descriptiva posterior, y que no existen dudas en cuanto a la identidad de la finca, ya que aporta datos que revelan un espacio físico similar y por tanto se trata de un error descriptivo en el título anterior. 

Dirección General: Sienta la siguiente doctrina: 

• Normativa aplicable: La titulación indicada se presenta en el registro el 30 de diciembre de 2015, es decir cuando ya está en vigor la ley 13/2015, cuya disp. transitoria dice que “a efectos de la inmatriculación a obtener por el procedimiento recogido en el art. 205 o 206 L.H., sólo se tendrá dicho procedimiento por iniciado si, a la fecha de entrada en vigor de la ley, estuviese presentado el título público inmatriculador en el R de la P. En este supuesto no sólo resulta que la titulación se ha presentado en el R. de la P. con posterioridad a dicha fecha, sino que incluso el acta de notoriedad se concluye con posterioridad a la entrada en vigor de dicha ley. (Por tanto, la normativa aplicable es la de la ley 13/2015 y no la anterior).
• Títulos públicos traslativos: La anterior normativa hacía referencia a títulos otorgadospor personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos, mientras que ahora se habla de “títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento, mediante título público”. Por tanto, el título inmatriculador debe ser “traslativo” y anterior en un año a la fecha del segundo documento traslativo (como veremos, cabe, no obstante acta de notoriedad que acredite que esa adquisición previa se había producido un año antes del segundo título traslativo).
• Forma documental: Hoy ya no basta con acreditar la previa adquisición por cualquier medio, para lo que antes bastaban incluso simples documentos privados que reunieran los requisitos del art. 1227 c.c., mientras que ahora debe ser un título público.
• Acta de notoriedad: Ahora, por tanto, no basta una simple declaración de notoriedad del hecho de que una persona es tenida por dueña de una finca, sino que es preciso, conforme al art 209 del RN y tras del requerimiento expreso y práctica de pruebas y diligencias pertinentes, que el Notario emita formalmente, si procede, su juicio sobre la notoriedad de la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre que tales extremos resulten evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso.
• Momento temporal: Antes no se exigía ninguna antelación mínima en cuanto a la fecha del otorgamiento del título que operaba como inmatriculador. Ahora no sólo se exige el título público, sino que también se exige que dicha adquisición previa se haya producido (o se acredite por notoriedad que se ha producido) al menos un año antes del otorgamiento del segundo título traslativo, que va a operar como título inmatriculador. Ese lapso de tiempo no se computa sólo por la fecha de otorgamiento de los respectivos documentos, sino que debe mediar entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público (así resultar de acta de notoriedad) y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior.
• Rechazo de la calificación: Primer defecto: La doctrina de la DG sobre la fabricación ad hoc de títulos inmatriculadores, ya no es aplicable al presente caso, y tampoco lo es en este caso, cuando lo que se hace es rectificar un título previo de herencia y otorgamiento de un acta complementaria de notoriedad. Por tanto, la DG no se puede pronunciar, por no haber sido objeto del recurso, si el acta de notoriedad aportada reúne los requisitos exigidos por el nuevo art 205 LH.
• Segundo defecto, se revoca, ya que sólo tienen ahora fundamento legal las posibles dudas sobre la identidad de una finca, cuando las mismas resulten de: comparar una descripción registral inscrita con otra nueva descripción, cuya inscripción se pretende ahora respecto de la misma finca, ya inmatriculada o cuando refiriéndose a una finca no inmatriculada, tales dudas resulten de comparar la descripción de la finca que se haga en el título inmatriculador con la que se haga en el título previo de adquisición. Según el art actual 205 LH aplicable a este supuesto, se exige “que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos (previo y posterior) a juicio del registrador y en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.

En este supuesto las dudas del registrador no surgen de ninguna de estas comparaciones, sino de comparar la descripción inicial de la finca no inmatriculada y la de rectificación, tratando de rectificar la previa descripción de la finca no inmatriculada para adaptarla a la descripción registral. Por tanto, el registrador no tiene elementos de juicio ni competencia formal para apreciar que tal rectificación no responda a una mera rectificación de error descriptivo, sino a una operación instrumental o fraudulenta que pretenda ilegítimamente obtener la inmatriculación. (JLN)

PDF (BOE-A-2016-5495 – 7 págs. – 201 KB)Otros formatos