Aranceles notariales y registrales:

Los aranceles notariales son los mismos para todos los notarios y están fijados por el gobierno mediante Real Decreto. Para su consulta puede verse el siguiente enlace:
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1989-28111

Para la minuta de un documento públicos hay que tener en consideración en primer lugar si el documento es de cuantía (compraventa, hipoteca, partición de herencia, constitución de sociedad) o se trata de un documento sin cuantía (testamento, poderes, capitulaciones, actas). Y en segundo lugar la minuta tiene en cuenta el número de folios del documento firmado y las copias autorizadas y simples que se expiden.

A) Documentos sin cuantía. 1. Por los instrumentos públicos sin cuantía se percibirán las siguientes cantidades:
a) Poderes en general: 30,05 €.
b) Poderes para pleitos: 15,02 €.
c) Actas: 36,06 €.
d) Testamentos, por otorgante: 30,05 €.
e) Capitulaciones matrimoniales: 30,05 €.
f) Demás documentos (estado civil, emancipación, reconocimiento de filiación, etc.): 30,05 €. En los poderes, si hubiere más de dos poderdantes, se percibirán 6,01 € por cada uno de exceso, y por cada apoderado que exceda de seis, 0,60 €.
B) Documentos de cuantía.
1. Por los instrumentos de cuantía se percibirán los derechos que resulten de aplicar al valor de los bienes objeto del negocio documentado la siguiente escala:
a) Cuando el valor no exceda de 6.010,12 €: 90,15 €.
b) Por el exceso comprendido entre 6.010,13 y 30.050,60 €: 4, 5 por 1.000.
c) Por el exceso comprendido entre 30.050,61 y 60.101,21 €: 1,50 por 1.000.
d) Por el exceso comprendido entre 60.101,22 y 150.253,03 €: 1 por 1.000.
e) Por el exceso comprendido entre 150.253,04 y 601.012,10 €: 0,5 por 1.000.
f) Por lo que excede de 601.012,11 € hasta 6.010.121,04 €: 0,3 por 1.000.
Por lo que excede de 6.010.121,05 € el Notario percibirá la cantidad que libremente acuerde con las partes otorgantes.
2. Los derechos establecidos en el apartado 1, se reducirán en un 25 por 100 en los préstamos y créditos personales o con garantía hipotecaria.La reducción alcanzará un 50 por 100 en Segundas o posteriores transmisiones de edificios y viviendas que hayan obtenido calificación de actuación protegible y en la subrogación, con o sin simultánea novación, y la novación modificativa de los préstamos hipotecarios.
C) Las copias y cédulas autorizadas y su nota de expedición, en su caso, devengarán 3,00 € por cada folio o parte de él. A partir del duodécimo folio inclusive, se percibirá la mitad de la cantidad anterior. 2. Las copias simples devengarán a razón de 0,60 € por folio.
D) Los folios de matriz, a partir del quinto folio inclusive, devengarán 3,00 € por cara escrita. En los casos de subrogación y novación modificativa de préstamos hipotecarios los folios de la matriz no devengarán cantidad alguna hasta el décimo folio inclusive.

Certificado de ultimas voluntades: Su obtención a través de notario.

El certificado de últimas voluntades es el documento que acredita si una persona, ha otorgado testamento/s y ante qué Notario/s. De esta forma, los herederos podrán dirigirse al Notario autorizante del último testamento y obtener una copia (autorizada) del mismo. Este documento se precisa para la realización de cualquier acto sucesorio. Lo expide el Registro General de Actos de Última Voluntad.
La obtención de testamentos a través de las notarías españolas se ha puesto en marcha. Se trata de un servicio que funciona gracias a la creación de una red telemática que conecta a este colectivo con el Registro General de Actos de Última Voluntad, que depende del Ministerio de Justicia.
El desarrollo de esta tecnología es fruto de un convenio suscrito entre el Ministerio de Justicia y la Agencia Notarial de Certificación (ANCERT), sociedad constituida por el Consejo General de Notariado.
En virtud de este acuerdo, los ciudadanos podrán acudir a cualquier notario para solicitar el certificado de últimas voluntades sin tener que acudir físicamente al Registro General de Actos de Última Voluntad de la Dirección General de Registros y Notariado. Un aspecto reseñable de este nuevo formato de certificado de últimas voluntades lo constituye el hecho de ser un documento firmado electrónicamente (con firma electrónica).
Esta posibilidad de solicitar el testamento a través de una notaría es una alternativa que complementa a las existentes. Hasta ahora, las vías para solicitar el certificado eran la presencial o por correo, tanto el autor del certificado (en vida), como cualquier otro solicitante que aportara la documentación necesaria, una vez transcurridos 15 días hábiles desde el fallecimiento del causante.
En ambos casos es imprescindible pagar una tasa (3,40 euros) a través del formulario 790 (disponible en las Gerencias Territoriales de Justicia, en los Registros Civiles, en los Registros del Ministerio de Justicia o a través de Internet). Además, es necesario justificar el pago de la tasa o certificación mecánica de la autoliquidación en el banco o caja de ahorros.
Con la nueva vía que posibilita la obtención del certificado a través de las notarías, el solicitante puede satisfacer el pago en cualquier banco o caja de ahorros colaboradora en la recaudación tributaria -la práctica totalidad de las mismas-, en la notaría o en el portal web del Ministerio de Justicia, cumplimentando el modelo 790 y realizando el pago a través de la pasarela de pagos de la Agencia Tributaria.

La solicitud de certificación de denominación de sociedad.

La constitución de una sociedad mercantil o de una entidad inscribible en un Registro Mercantil, exige la obtención previa en el REGISTRO MERCANTIL CENTRAL de una certificación favorable que recoja la expresión denominativa con la que va a ser identificada la sociedad como sujeto de derechos y obligaciones en todas sus relaciones jurídicas.
El enlace del Registro Mercantil Central es http://www.rmc.es/DenominacionesSociales.aspx
SOLICITUD DE CERTIFICACIÓN DE DENOMINACIÓN SOCIAL
En dicha solicitud deben consignarse los siguientes datos:
1.- INTERESADO o beneficiario de la certificación:
La solicitud de certificación deberá incluir el nombre de uno de los fundadores o promotores en cualquier otro caso. En caso de modificación de la denominación, el interesado o beneficiario es la propia sociedad o entidad.
2.- DENOMINACIÓN SOCIAL:
En cada solicitud de Certificación negativa se consignarán hasta un máximo de tres denominaciones por orden de preferencia.
3.- FORMA SOCIAL :
En la denominación social deberá figurar la indicación de la forma social o su abreviatura.
III. PLAZO DE VIGENCIA DE LA CERTIFICACIÓN
Expedida certificación de que no figura registrada la denominación solicitada, ésta quedará registrada a nombre del interesado o beneficiario de la misma durante el plazo de SEIS MESES, contados desde la fecha de expedición.
La certificación negativa tendrá una vigencia de TRES MESES a efectos de otorgamiento de escritura, contados desde la fecha de su expedición por el Registrador Mercantil Central. Caducada la certificación el interesado podrá solicitar su renovación con la misma denominación. A la solicitud deberá acompañar la certificación caducada.
Transcurridos los SEIS MESES de reserva de denominación sin haberse realizado la inscripción en el Registro Mercantil Provincial correspondiente, la denominación causará baja en la Sección de denominaciones del Registro Mercantil Central, por lo que debe solicitarse una nueva Certificación sometida a calificación por parte del Registrador.
IV. FORMA DE SOLICITAR LA CERTIFICACIÓN NEGATIVA DE DENOMINACIÓN
a) Directamente en las oficinas del Registro Mercantil Central, con un impreso de solicitud de Certificación.
b) Por correo: Remitiendo una solicitud o una carta a las oficinas del Registro Mercantil Central. El Registro contestará remitiendo la certificación contra reembolso a la dirección indicada en la solicitud.
c) Por vía telemática: Rellenando el formulario existente en la web del Registro Mercantil Central.
V. CONSULTA PREVIA DE DENOMINACIONES (NOTA SIMPLE)
La nota simple de denominaciones tendrá un carácter meramente informativo, y se limitará a expresar si la denominación está o no disponible.
EL CONTENIDO DE DICHA CONSULTA NO CONDICIONA NI PREJUZGA LA POSTERIOR CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR MERCANTIL CENTRAL AL EXPEDIR, EN SU CASO, LA CORRESPONDIENTE CERTIFICACIÓN.
Para facilitar, en su caso, la petición de denominación social, además de la posibilidad de obtención de la nota simple de denominación en la sede del Registro Mercantil Central, este Registro proporciona un servicio de información sobre la Sección de Denominaciones, que permite efectuar la correspondiente consulta por vía telemática, desde el terminal del suscriptor, a través de Internet.
La información suministrada mediante la nota simple de denominaciones tendrá en cuenta lo siguiente:
1.- Las sociedades y entidades jurídicas ya inscritas.
2.- Las sociedades y entidades jurídicas reservadas.
3.- Las citadas anteriormente, en los puntos 1 y 2, en las que se incluyan palabras o expresiones genéricas o carentes de virtualidad diferenciadora. (Existe una relación de términos o expresiones genéricas, a disposición del público, en el Registro Mercantil Central, según lo previsto en el articulo 10 de la Orden Ministerial de 30 de diciembre de 1.991.)
VI. FORMA DE SOLICITAR LA NOTA SIMPLE DE DENOMINACIONES
a) Directamente en la sede del Registro Mercantil Central, con un impreso de solicitud de nota simple de denominaciones.
b) Por correo: Enviando una solicitud o una carta a las oficinas del Registro Mercantil Central. La información se remitirá contra reembolso a la dirección indicada.
c) A través de Internet, previa suscripción de un Convenio firmado entre el suscriptor y el Registro Mercantil Central.
Principe de Vergara, 94 - 28006 Madrid - Teléfono: 902 884 442

La petición por internet de nota simple al Registro de la Propiedad.

El Servicio de Información Interactiva de los Registradores de la Propiedad de España permite realizar peticiones de: notas simples y notas de localización. El enlace para su petición es https://www.registradores.org:444/propiedad/pags/condiciones/instrucciones.jsp
Para las preguntas más precuentes:
https://www.registradores.org:444/propiedad/pags/faqs/faq.jsp
NOTA SIMPLE
La nota simple es un extracto sucinto del contenido de los asientos relativos a la finca, donde conste la identificación de la misma, la identidad del titular o titulares de los derechos inscritos sobre la misma, y la extensión, naturaleza y limitaciones de éstos. Asimismo, se harán constar las prohibiciones o restricciones que afecten a los titulares o derechos inscritos. El valor de la nota simple es puramente informativo.
Para realizar la solicitud, se dispondrá de tres opciones de búsqueda:
Búsqueda por datos registrales
En este tipo de consulta es necesario introducir el Registro de la Propiedad a que se refiere la petición, así como el municipio, número registral de la finca, y la sección y el ordinal de la subfinca en su caso, lo que encamina de forma directa a los datos de la finca que se quiere consultar. En el caso de que se dispongan, es recomendable incluir en el campo observaciones el tomo, libro y folio en los que está inscrita la finca.
Recibir un correo electrónico diario informándole que no ha habido cambios sobre la finca.
Recibir un correo electrónico con la información registral correspondiente si se opera cualquier cambio en el folio registral o finca designados por el usuario.
Búsqueda por titular
Puede realizarse este tipo de búsqueda a partir del nombre completo del titular, nombre parcial del mismo o por NIF del titular. Estos datos se introducen por el usuario, y a partir de ellos se ofrecen aquellos titulares que coinciden con los parámetros fijados, de forma que pueda elegirse aquel sobre el que realmente se desea realizar la consulta. Si los datos aportados son demasiado genéricos, y por tanto presentan coincidencias con muchos posibles titulares, se demandará al usuario una mayor precisión.
Una vez localizado el titular, se deberá filtrar o limitar la petición a un Registro de la Propiedad, a una comunidad autónoma, a una provincia o a un municipio determinado, o bien, extenderla a todo el territorio nacional.
Búsqueda por otros datos
Este tipo de consulta permite buscar las fincas de las que sólo se dispone de la localización (calle o paraje...), si bien es necesario saber municipio y Registro de la Propiedad al que referirse, estando disponible como forma de ayuda en numerosas poblaciones un sistema de callejero que encamina al Registro de la Propiedad competente.
Coste del Servicio
La información solicitada será facturada directamente al usuario por el Registrador que la expida a razón de 9,02 euros por finca.
NOTA DE LOCALIZACIÓN
La nota de localización proporciona información meramente instrumental que tiene como objeto facilitar la localización del registro, provincia y municipio una determinada persona tiene bienes o derechos inscritos.La búsqueda se realiza introduciendo los datos del titular sobre el que se desea realizar la consulta de manera similar a la indicada anteriormente en el apartado Búsqueda por titular
Coste del Servicio
La información solicitada será facturada directamente al usuario por el Registrador que la expida a razón de 9,02 euros por petición.
INTERÉS LEGÍTIMO ALEGADO
Para que la solicitud sea tramitada, es necesario expresar el interés que motiva la consulta, para que dicha expresión pueda ser calificada y reputada legítima por el Registrador que expedirá la información, así como para que quede a disposición del titular de la finca, que en cualquier momento podrá a su vez consultar las informaciones expedidas respecto de sus fincas y las causas de interés alegadas.
EMISIÓN DE FACTURAS
Para la mayor comodidad de los usuarios de este servicio se comunica que se ha realizado una consulta a la Dirección General de Tributos, resuelta el día 30 de Abril de 1999, (Nº de consulta 0680-99) de la que resulta que: "Las facturas,...,podrán ser remitidas a través de Internet a su destinatario, el cual procedería con sus propios medios (impresora) a la confección material de la factura original".
Por ello el usuario del servicio deberá de imprimir la factura emitida a través de este servicio a los efectos de su conservación, y deducción en su caso.

La oficina virtual del catastro: La referencia catastral como código de identificación de las fincas urbanas y rústicas

La Oficina Virtual es la ventanilla telemática de la Dirección General del Catastro para la atención al usuario. A través de la OVC los ciudadanos, las Administraciones públicas, la Administración de Justicia y las demás Instituciones colaboradoras, como los notarios y registradores de la propiedad, pueden realizar consultas, obtener certificados y realizar algunas de las gestiones que venían realizando en las Gerencias del Catastro.
Acceso a la Oficina Virtual del Catastro
Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
La Referencia Catastral
Qué es la referencia catastral.
Para qué sirve.
Es obligatoria.
Quiénes están obligados.
Cómo conocer la referencia catastral.
Qué ocurre si se incumple esta obligación.
Qué ventajas tiene aportar la referencia catastral.
Colaboración de los Notarios y Registradores de la Propiedad.
Tríptico Referencia Catastral
PREGUNTAS FRECUENTES ACERCA DE LA BÚSQUEDA DEREFERENCIAS CATASTRALES EN LA OFICINA VIRTUAL DEL CATASTROE IMPRESIÓN DE ETIQUETAS
¿Cómo utilizar los criterios de búsqueda?
¿Cómo utilizar la cartografía catastral para localizar una Referencia Catastral?
¿Qué hacer si no localizo la Referencia Catastral?
¿Qué información contienen las etiquetas catastrales?
¿Cómo se puede obtener la etiqueta de un inmueble?
ACCESO A LA LOCALIZACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL Y A LA IMPRESIÓN DE ETIQUETAS

Moratoria parcial en el pago de determinadas hipotecas

Entre las médidas económicas aprobadas por el Real Decreto 1975/2008, de 28 de noviembre, sobre las medidas urgentes a adoptar en materia económica, fiscal, de empleo y de acceso a la vivienda figura una moratoria temporal parcial en el pago de las hipotecas que tiene como requisitos acumulativos para solicitarla:
1.- Que la hipoteca sea para garantía de un préstamo.
2.- Que el destino del préstamo sea la adquisición de su vivienda habitual
3.- Que la hipoteca sea contratada antes del 1º de septiembre de 2008
4 - Que el importe inicial de la hipoteca sea inferior a 170.000 euros
5.- Que no se encuentre en situación de mora
6.- Que el solicitante lleve desempleado tres meses o pasar a estarlo antes del 1 de enero de 2010 y cobrar prestación por desempleo contributiva o no contributiva, o que sea trabajador autónomo que haya cesado su negocio hace tres meses o acredite ingresos anuales inferiores a tres veces del IPREM (algo más de 18.900 euros), o por último sea pensionista de viudedad por fallecimiento ocurrido una vez concertado el préstamo hipotecario y, en todo caso, en fecha posterior al 1 de septiembre de 2008.
7.- La aplicación de esta medida exigirá el acuerdo entre el interesado y la entidad de crédito.
8.- El máximo de la moratoria será del 50 por ciento del importe de las cuotas mensuales que se devenguen por el préstamo hipotecario entre el 1 de enero de 2009 y el 31 de diciembre de 2010 y hasta 500 euros mensuales en total y aunque haya varios deudores. Las cantidades se compensarán a partir de 1 de enero de 2011 mediante su prorrateo entre las mensualidades que resten con un límite máximo de 10 años.

PDF (2008/19437; 8 págs. - 74 KB.)

Las sociedades mercantiles: Aspectos prácticos

Sociedades Mercantiles:

Esta sección le proporcionará la información necesaria para constituir y operar en España a través de cualquier tipo de sociedad mercantil.

Introducción

Sociedad Anónima frente a Sociedad Limitada

La Sociedad Unipersonal

Sociedad Limitada

Sociedad Anónima

Sociedades Anónimas

1. Trámites previos a la escritura de constitución2. Escritura de constitución3. Trámites posteriores a la escritura de constitución

La inscripción de los arrendamientos de fincas urbanas en el Registro de la Propiedad

Una forma de garantizar los derechos tanto del arrendador como del arrendatario es formalizar el contrato de arrendamiento en escritura pública y solicitar su inscripción en el registro de la Propiedad.
La norma que permite este acceso es el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos.
Sumario:
Artículo 1. Ámbito de aplicación.
Artículo 2. Títulos inscribibles.
Artículo 3. Descripción de la finca.
Artículo 4. Otros datos del título.
Artículo 5. Modificaciones posteriores.
Artículo 6. Inscripción en el Registro.
Artículo 7. Cancelación.
Artículo 8. Reducción de aranceles.
DISPOSICIÓN FINAL PRIMERA. Normativa supletoria.
DISPOSICIÓN FINAL SEGUNDA. Entrada en vigor.
El apartado 2 de la disposición adicional segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, dispone que se establecerán reglamentariamente los requisitos de acceso de los contratos de arrendamientos urbanos al Registro de la Propiedad.
En el desarrollo de esta disposición adicional se ha tenido en cuenta que no hay motivos ni bases legales bastantes para estimar alterados los principios generales de nuestro ordenamiento inmobiliario registral, que exigen, como regla, la titulación pública de los derechos inscribibles y su reflejo en el Registro por medio del asiento principal de inscripción. Por lo demás, se ha estimado que el fomento de esta inscripción por medio de las normas facilitadoras de este Real Decreto debe alcanzar a todos los arrendamientos urbanos, sean de vivienda o de uso distinto a ésta, a cuyo fin se ha incluido una reducción de los aranceles notariales y registrales del 25 %.

Tema 5. Los testigos en los documentos públicos. Escuela Notarial. Notaría de Nervión

Hay tres clases de testigos: Instrumentales, asertorios y de conocimiento.

I.-Los testigos instrumentales son los que presencian el acto de la lectura, consentimiento, firma y autorización de una escritura pública.

Es necesaria la intervención de dos testigos instrumentales en la escritura públicas cuando lo estime conveniente el notario o alguno de los otorgantes, no sepa o no puede leer ni escribir.

Así el sordo puede conocer el contenido del documento a través de los intérpretes de signos, y puede firmar sin necesidad de testigos. Y el ciego puede firmar el documento si se hace constar que ha prestado su conformidad a la lectura hecha por el notario. Por tanto, la intervención de testigos respecto a sordos y ciegos se reduce a los supuestos de que no sepan o no puedan escribir. Y en todo caso será necesaria la intervención de testigos instrumentales en los casos de analfabetos (que ni leen ni escriben) y de personas que estén imposibilitadas para firmar por enfermedad o defecto físico.

Los testigos instrumentales han de ser:-

a.-  Mayores de edad o emancipados.

b.- De nacionalidad española o extranjera con domicilio en España que comprendan y hablen suficientemente el idioma español.

c.- No tener ninguna causa de incompatibilidad para ser testigos. No pueden ser testigos instrumentales las personas con discapacidad psíquica, los invidentes, los sordos y los mudos, el cónyuge o persona con análoga relación de afectividad y los parientes dentro del cuarto grado de consaguinidad (hasta primos hermanos) y segundo de afinidad (hasta cuñados) del notario autorizante o del otorgante. Tampoco pueden ser testigos los empleados de los notarios y los condenados por falsedad en documento público o mercantil o por falso testimonio. (1)

En los testamentos hay reglas especiales y se exige obligatoriamente la concurrencia de dos testigos instrumentales cuando el testador declare que no sabe o no puede firmar, cuando sea ciego o declare que no puede leer por si el testamento y cuando el testador o el notario lo soliciten. Además si el testador es sordo y no puede leer (supuesto muy excepcional, es decir sería un sordo que además fuera analfabeto, o un sordo que fuera también ciego) los testigos deben declaran en el testamento que lo han leído y que es conforme con la voluntad del testador.

En los testamentos no pueden ser testigos los menores de edad, los ciegos, sordos y mudos, los que no entiendan el idioma del testador, los que no estén en su sano juicio, el cónyuge o pariente dentro del cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad del notario autorizante o de sus empleados. Tampoco pueden ser testigos los herederos y legatarios instituidos en el testamento ni sus parientes con los mismos límites, salvo que el legado sea de un objeto mueble o cantidad de poca importancia.

Y por último en cuanto a la huella digital de uno los índices de la mano, sólo será necesaria cuando el notario lo estime conveniente en el caso de que no conozca a algunos de los comparecientes o conociéndolos estos no sepan o no puedan firmar. Es decir se puede prescindir de esta impresión, pero puede ser conveniente hacerla. Como criterio hay que exigirla siempre que el otorgante no pueda o sepa firmar.

II.- Los testigos asertorios son los que intervienen en un documento público a los solos efectos de formular una declaración de verdad o falsedad acerca de las manifestaciones de los comparecientes. Son testigos asertorios los que intervienen en las actas de notoriedad (de declaración de herederos, de inmatriculación de fincas, de exceso de cabida, de sustituciones hereditarias). A estos testigos asertorios les afectan las mismas incompatibilidades que a los testigos instrumentales, pero por excepción se permiten que en las actas de notoriedad de declaración de herederos puedan ser testigos los parientes del fallecido que no tenga interés directo en la sucesión (por tanto pueden serlo los hermanos, sobrinos, primos, cuñados y suegros). En las actas de notoriedad para inmatriculación los testigos tienen que ser vecinos del término municipal donde se encuentra la finca que se pretenden inmatricular.

III.- Los testigos de conocimiento son los que intervienen a los solos efectos de identificar a los otorgantes. Tienen las mismas incompatibilidades que los instrumentales con la excepción de que pueden actuar como testigos de conocimientos los empleados del notario y los parientes de los comparecientes o del notario. Es interesante destacar esto y no salir a buscar un testigo de conocimiento cuando el testigo puede ser un pariente del otorgante o un empleado.

Los testigos de conocimiento pueden ser a la vez testigos instrumentales si cumplen los requisitos exigidos para estos.

Los testigos, ya sean instrumentales, asertorios o de conocimiento debe constar en la comparecencia y su número es siempre dos.

(1) La notario Inmaculada Espiñeira de Soto escribe sobre la última reforma del artículo 182 del Reglamento Notarial: " El BOE de 17 de septiembre de 2011 publica el Real Decreto 1276/2011, de 16 de septiembre de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los derechos de las personas con discapacidad. Entrada en vigor al día siguiente de su publicación.

La Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad y su Protocolo Facultativo fueron aprobados el 13 de diciembre de 2006 por la Asamblea General de las Naciones Unidas, ONU.

Ambos, son tratados internacionales que recogen los derechos de las personas con discapacidad así como las obligaciones de los Estados Parte de promover, proteger y asegurar esos derechos.

Esta Convención es el resultado de un largo proceso, en el que participaron varios actores: Estados miembros de la ONU, Observadores de la ONU, cuerpos y organizaciones de especial relevancia de la ONU, Relator Especial sobre Discapacidad, instituciones de derechos humanos nacionales, y organizaciones no gubernamentales, entre las que tuvieron un papel destacado las organizaciones de personas con discapacidad y sus familias.

Este Real Decreto en su artículo séptimo modifica el Reglamento de Organización y Régimen del Notariado, aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944, concretamente el párrafo 1º del artículo 182 en materia de testigos, que queda redactado como sigue, “Son incapaces o inhábiles para intervenir como testigos en la escritura: «1.º Las personas que no posean el discernimiento necesario para conocer y para declarar o para comprender el acto o contrato a que el instrumento público se refiere.»

Antes el artículo 182 nos decía: “Son incapaces o inhábiles para intervenir como testigos en la escritura:

1.º Las personas con discapacidad psíquica, los invidentes, los sordos y los mudos”.

La Convención sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad, hecha en Nueva York el 13 de diciembre de 2006 nos vincula e insta a los Estados Parte a adoptar las medidas pertinentes (y por tanto, también jurídico-legislativas) para que las personas con discapacidad reciban el apoyo que puedan necesitar para ejercitar su capacidad jurídica; en el contexto de la discapacidad o capacidad diferente, la terminología empleada, los matices son cuestiones de enorme calado pues reflejan la concepción que se tenga sobre la discapacidad; por ello, de forma respetuosa y acorde con el espíritu y letra de la Convención, el párrafo 1 del artículo 182, dice: “Son incapaces o inhábiles para intervenir como testigos en la escritura:

1.º Las personas que no posean el discernimiento necesario para conocer y para declarar o para comprender el acto o contrato a que el instrumento público se refiere”.

Las normas jurídicas que regulan directamente la discapacidad o que aluden a ella, aunque sea de forma tangencial, deben tener presente que regulan o aluden a una materia que incide de forma sustancial en la dignidad (libertad e integridad) de la persona y han de desempeñar su cometido cubriendo todas las posibles gradaciones del amplio arco-iris que supone la discapacidad de manera que se apliquen de modo personalizado, que se adapten a la realidad y situación concreta de cada persona con discapacidad.

Sostener, por ejemplo, que toda persona con discapacidad psíquica por el mero hecho de tener dicha discapacidad, es inhábil para ser testigo de conocimiento en una escritura, es mantener una visión contraria a una concepción social de la discapacidad. La Convención reconoce que la discapacidad es un concepto que evoluciona y que resulta de la interacción entre las personas con deficiencias y las barreras debidas a la actitud y al entorno, barreras que evitan la participación plena y efectiva en la sociedad de una persona con discapacidad, en igualdad de condiciones con las demás.

Esta reforma implica también un reconocimiento a la labor social del Notariado, la norma confía en nosotros porque prestamos asesoramiento informado; de nuestro asesoramiento dependerá, en buena medida, la comprensión del acto o contrato a que el instrumento público se refiere y a que hace referencia el número 1 del artículo 182 del RN."

La modificación de fincas: Segregación, división, agrupación y agregación

Una finca registral puede aumentar o disminuir su cabida si se le añade o se le resta superficie. Los cambios en la configuración originaria de una finca se producen principalmente por una segregación de una porción de la finca inscrita, por una agrupación de una finca inscrita con otra, por una agregación de una finca o porción de finca a una finca inscrita, y por una división de finca en fincas registrales independientes.

Todas estas modificaciones de fincas tienen que ser realizadas por el titular registral de la finca. Si la finca es ganancial pero la finca está inscrita a nombre de un solo de los cónyuges la modificación puede hacerla sólo el cónyuge titular.

A) LA SEGREGACION:

Es la modificación de finca que consiste en separar de la finca originaria una porción para que constituya finca independiente.

La segregación y la división son operaciones de modificación de fincas muy semejantes. En la división las fincas resultantes son más de una y no hay finca resto. La opción entre una y otra dependerá de las circunstancias. En principio hay que optar por la segregación por razón del Impuesto de Actos Jurídicos Documentado que grava al 1 por ciento la modificación de finca. En la segregación el impuesto recae sólo sobre la finca segregada, y en la división el impuesto recae sobre toda la finca. Pero cuando la finca resto en realidad se compone de parcelas discontinuas la solución más adecuada es la división.

Sólo se puede segregar una porción de finca, ya sea rustica o urbana, siempre que se tenga licencia municipal de segregación o declaración de su innecesariedad. La licencia de segregación tiene una validez de tres meses. La licencia no tiene que ser interpretada en un sentido literal: Así se autoriza para segregar 80 metros de una finca de 500 el interesado puede o bien segregar la mayor o bien segregar la menor (que será lo habitual) o bien dividir la finca en dos.

En la escritura de segregación hay que reseñar el lindero o punto cardinal de la finca matriz por donde se efectúa la segregación. Después de describir la finca segregada es preciso también describir la situación en que queda la finca matriz que ahora se denominada finca resto. A veces sucede que de la finca matriz se han practicado sucesivas segregaciones y algunas no todavía no se han inscrito, en este caso se puede indicar que la finca matriz tiene la superficie que resulta de la última segregación practicada aunque esta no coincida con la que resulta del Registro.

La escritura de segregación tiene que contener un requerimiento expreso del segregante para que se notifique la segregación al Ayuntamiento correspondiente mediante el envío de copia autorizada.

En las fincas rústicas la división o segregación, además de contar con la correspondiente licencia o declaración de su innecesariedad, debe hacerse respetando la unidad mínima de cultivo que (salvo contadas excepciones) es de dos mil quinientos metros para fincas de regadío y dos hectáreas y media para las fincas de secano. La segregación que se haga sin respetar esta limitación es nula, por eso es importante reseñar en toda descripción de finca rustica que es finca indivisible por debajo de la unidad mínima de cultivo. No obstante se permite la división o segregación en los siguientes supuestos:

a) Si se trata de cualquier clase de disposición en favor de propietarios de fincas colindantes, siempre que como consecuencia de la división o segregación, tanto la finca que se divide o segrega como la colindante, no resulte de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo.

b) Si la porción segregada se destina de modo efectivo, dentro del año siguiente a cualquier tipo de edificación o construcción permanente, a fines industriales o a otros de carácter no agrario, siempre que se haya obtenido la licencia prevista en la legislación urbanística y posteriormente se acredite la finalización de la edificación o construcción, en el plazo que se establezca en la correspondiente licencia.

c) Si es consecuencia del ejercicio del derecho de adquisición preferente (retracto) establecido en la legislación especial de arrendamientos rústicos.

d) Si se produce por causa de expropiación forzosa.

En cuanto a la segregaciones de parte de pisos o locales comerciales que están en régimen de propiedad horizontal hasta la reforma de la LPH de junio 2013 no se requería licencia municipal pero si autorización de la comunidad de propietarios o previsión estatutaria que permita la segregación sin necesidad de acuerdo de la comunidad. Esta modificación supone una alteración de las cuotas.

 

El art. 10, 3 b de la Ley de Propiedad Horizontal tras su modificación por la ley 8/2013 de 26 de junio, exige autorización administrativa  para la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes y para el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte. Este requisito no queda enervado por contar en los estatutos de la división horizontal del edificio la posibilidad de llevar a cabo segregaciones sin necesidad de autorización de la junta de propietarios. Por tanto, para cualquier segregación, agrupación o división de fincas en una PH es preciso obtener licencia expresa, y aprobación por la junta de propietarios (3/5 de propietarios y 3/5 de cuotas), aun cuando la posibilidad de segregar, agrupar o dividir componentes, se encuentre recogida en los estatutos de la Comunidad

 

 La DG en la Resolución de 20 de marzo de 2014 llega a la conclusión de que toda segregación de vivienda o local, precisa autorización administrativa “en todo caso”, ya que su omisión constituye defecto que impide la inscripción registral de la operación. Por ello cualquier modificación del régimen de propiedad horizontal que aumente o disminuya el número de elementos privativos, se encuentra sujeto a la necesidad de autorización administrativa, como requisito imprescindible para la inscripción.

B) LA DIVISION.

La división de finca es la modificación de finca que consiste en sustituir una finca registral por la que resulten de su fragmentación o reparto. El gravamen es sobre la totalidad de la finca. Igual que la segregación requiere licencia municipal y que se respete la unidad mínima de cultivo.

La legislación urbanística prohibe la división de fincas rusticas que den lugar a núcleos de población. Se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística en fincas rústicas aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente.

C) LA AGRUPACION:

La agrupación resulta de la fusión de dos o más fincas registrales que se reúnen para formar una nueva. El gravamen de IAJD también es del uno por ciento. Puede agruparse fincas de distintos propietarios o con distinto carácter, es decir fincas que sean gananciales de los cónyuges con fincas privativas de uno sólo de ellos, en estos casos de debe precisar en la agrupación el porcentaje de participación de cada agrupante en la finca resultante de la agrupación. Así si A y B aportan cada una finca de 500 metros en la finca agrupada se constituye un pro indiviso del 50 por ciento. También cabe la posibilidad de agrupar fincas que no sean colindantes que tengan una finalidad común de explotación.

D) LA AGREGACION.

La agregación supone añadir a una finca inscrita una finca o porción segregada de otra finca. La finca que se agrega, o la suma de las fincas que se agreguen, no puede ser superior a la quinta parte de la finca receptora de la agregación.

Resolución de 15 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado: La segregación de un piso no requiere licencia administrativa si se demuestra la antigüedad de la división física del inmueble.
Con la actual redacción del artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal, y conforme al criterio sostenido por el Tribunal Supremo y por esta Dirección General, para llevar a cabo la división de un departamento independiente será imprescindible contar con la previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, o bien, que presten su consentimiento interviniendo en la escritura, además del propietario del elemento dividido, los propietarios de los restantes elementos del edificio, a menos que figure recogida en los estatutos de la propiedad horizontal una cláusula que autorice al propietario de dicho departamento para realizar esta operación sin el referido acuerdo de la comunidad.
 No hay duda, y así se afirmó en las Resoluciones de 20 de marzo y 28 de mayo de 2014, que tras la redacción dada al artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal por la Ley 8/2013, de 26 de junio, la realización de algún acto de división, segregación o agregación, con la finalidad recogida en dicho precepto, respecto de pisos, locales o anejos que formen parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal requiere la previa autorización administrativa como acto de intervención preventiva que asegure su adecuación a la norma de planeamiento. Sin embargo este requerimiento no es pleno, ya que se condiciona en el inciso final del párrafo primero de la letra b) antes transcrito a que «concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo» (actualmente, artículo 26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo), precepto con el que está estrechamente relacionado, operando ambos de forma complementaria. En consecuencia, ha de verificarse a continuación si concurren en el supuesto debatido las circunstancias que eximen la previa obtención de la autorización administrativa exigida por el registrador de la Propiedad en su nota de calificación.
Dispone el artículo 26.6 del texto refundido de la Ley de Suelo que «no será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes: a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel. b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos».

A tal efecto, se ha de comenzar atendiendo a los antecedentes normativos de la disposición objeto de análisis, que se pueden encontrar, de modo más claro, en el artículo 53.a del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, que establece «no podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número. No será de aplicación lo dispuesto en este número a las superficies destinadas a locales comerciales o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión».
Este criterio recogido en el citado precepto reglamentario ha quedado ahora confirmado y elevado a rango legal (con lo que han de darse por superados los reparos doctrinales a su aplicación generalizada), pues la exigencia de autorización administrativa para este tipo de actos, es decir, la creación de un nuevo elemento privativo por vía de segregación, agregación o división de otro preexistente, no sólo se impone en el citado artículo 10.3.b de la Ley sobre propiedad horizontal, sino que encuentra también reflejo en el artículo 26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, referido a los actos de constitución o modificación de conjuntos inmobiliarios, habiendo sido redactados ambos preceptos por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que entró en vigor el día 28 de junio de 2013. Normativa que según la disposición final decimonovena tiene el carácter de legislación básica, debiendo ser interpretados y aplicados ambos preceptos de forma coordinada dada la estrecha relación existente entre los mismos, en cuanto expresión de una misma idea: la constitución o modificación de un conjunto inmobiliario al igual que los actos de división, agregación y segregación de elementos integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal, requerirán en todo caso la obtención de la correspondiente autorización administrativa, siempre que de los mismos se derive un incremento de los elementos privativos previamente existentes o autorizados en la licencia de edificación.
Por tanto, es la propia normativa estatal la que impone la necesidad de autorización administrativa previa, y lo hace simultáneamente en ambos supuestos y en virtud de la reforma introducida por una misma Ley (Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas), que incide coordinadamente en dos normas estatales. La primera, garantiza la igualdad en el ejercicio de los derechos vinculados a la propiedad del suelo, que tiene naturaleza estatutaria, determinando los derechos y deberes urbanísticos del propietario (texto refundido de la Ley de suelo); mientras que la segunda (Ley sobre propiedad horizontal), tiene un contenido más puramente civil. Los títulos competenciales que amparan dicha modificación resultan de la disposición final decimonovena, número 1, que establece que «la presente Ley tiene el carácter de legislación básica sobre bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 149.1.13. ª de la Constitución». Añadiéndose en el número 2, apartado 2.º, en relación con los artículos 17 del texto refundido Ley de suelo y 10.3 de la Ley sobre propiedad horizontal, que se redactan «al amparo de lo dispuesto en el artículo 149.1.8.ª y 18.ª de la Constitución, que atribuye al Estado la competencia sobre legislación civil, procedimiento administrativo común, legislación sobre expropiación forzosa y el sistema de responsabilidad de las Administraciones Públicas».
En el caso objeto de este recurso parece claro que, tratándose de la división en dos de un departamento privativo de una propiedad horizontal, concurren los presupuestos fácticos que determinan la exigencia de la referida autorización administrativa en los términos expuestos, sin que concurran ninguna de las dos excepciones contempladas en el artículo 26.6 de texto refundido de la Ley de suelo.
 No obstante lo anterior, procede cuestionarse ahora si, como plantea el notario recurrente, el hecho de acreditar que la división del elemento número tres de la propiedad horizontal en dos tuvo físicamente lugar hace más de ocho años (como se desprende de la manifestación realizada por el arquitecto don J. P. L. en la escritura calificada), implica la posibilidad de practicar la inscripción sin necesidad de licencia o autorización administrativa previa.
Es cierto que este Centro Directivo (vid. Resoluciones señaladas en los «Vistos»), siguiendo la estela de la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha venido señalando el problema de derecho intertemporal planteado por la presentación en el Registro en la actualidad, de una segregación realizada durante la vigencia de la regulación anterior, entendiendo que debe resolverse en el sentido de que la segregación es un acto jurídico cuya inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de presentar la escritura en el Registro, incluso aunque el otorgamiento de ésta se haya producido bajo un régimen normativo anterior –cfr. disposiciones transitorias tercera y cuarta del Código Civil–. Pero también es verdad que, a partir de su Resolución de fecha 17 de octubre de 2014 ha admitido la analogía en la admisión de la vía de la prescripción acreditada para inscribir no solo edificaciones, sino también divisiones o segregaciones antiguas, aplicable también en cuanto a las cautelas y actuaciones que de oficio ha de tomar el registrador, con carácter previo y posterior a la práctica del asiento. De esta forma se ha admitido la inscripción de actos de división o segregación de fincas respecto de los cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su reagrupación forzosa, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes.
La jurisprudencia ha reconocido el hecho de que las segregaciones sigan el régimen general que es el de cualquier obra o actuación ilegal frente a la que no puedan adoptarse medidas de restauración de la legalidad urbanística, a saber, una situación que presenta similitudes a la de «fuera de ordenación» –cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de noviembre de 2000, de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Illes Balears de 16 de septiembre de 2005 y de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de 28 de junio de 2013, vid. también el artículo 238.1.c) de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana–.
El artículo 65.2, en relación al 73, de la anterior Ley 10/1990, de 23 de octubre, de disciplina urbanística, y el actual artículo 154.1 de la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo de las Islas Baleares, establecen un plazo de ocho años para la actuación de protección de legalidad. En el supuesto de hecho de este expediente consta acreditado por declaración expresa del arquitecto compareciente en la escritura de división del elemento independiente del edificio en propiedad horizontal, que la «situación fáctica de individualidad e independencia de ambos elementos privativos se remonta a hace más de ocho años, circunstancia que acredita y certifica por su conocimiento del edificio desde hace años». Además no consta la existencia de anotación preventiva de iniciación de expediente de disciplina urbanística. Resulta por tanto de aplicación la doctrina sentada por este Centro Directivo para este tipo de casos, procediendo la estimación del recurso en cuanto a este defecto.

Res. de 16 de febrero de 2016: La segregación de finca hipotecada no precisa del consentimiento del acreedor hipotecario.

Se debate en este recurso la inscripción de una escritura pública por la que los titulares de dos fincas registrales proceden a segregar dos habitaciones de una de ellas para agregarlas a la otra finca registral. Los comparecientes en la escritura modifican las fincas descritas, en el sentido de segregar 19,66 metros cuadrados de la primera, para agregarlos después a la segunda. La finca que se segrega consta gravada con hipoteca y en el mismo documento notarial, cuya inscripción ahora se suspende, el notario advierte a los comparecientes que la hipoteca que grava la finca continúa tanto sobre la finca matriz como sobre la porción segregada salvo que el acreedor hipotecario dé su consentimiento.

La registradora suspende la inscripción solicitada al apreciar el defecto subsanable de

que al estar una de las fincas objeto de la escritura, hipotecada, debe comparecer el banco

para autorizar las operaciones.

 El principio de indivisibilidad de la hipoteca implica, en caso de división o segregación realizada en la finca original, la subsistencia de la hipoteca en su integridad sobre cada una de las fincas resultantes aun cuando se reduzca la obligación garantizada (artículos 1860 del Código Civil y 122 de la Ley Hipotecaria); segundo, es principio básico de nuestro sistema, que la división de finca hipotecada no precisa el consentimiento del acreedor hipotecario, si bien de no mediar dicho consentimiento, cada una de las nuevas fincas resultantes responden de la totalidad del crédito garantizado, pudiendo el acreedor pedir la ejecución de cualquiera de ellas o de todas simultáneamente (cfr. artículos 122 y 125 de la Ley Hipotecaria), y tercero, que cuando una parte de ese derecho complejo en que consiste el dominio del piso o local en régimen de propiedad horizontal, se separa e independiza jurídicamente, seguirán pesando sobre ella los gravámenes recayentes sobre el derecho en el que se integraba anteriormente –cfr. Resolución de 27 de diciembre de 2010–, aunque las limitaciones a las facultades dominicales derivadas de ese singular régimen de propiedad se ajustarán a su normativa específica.

El gravamen hipotecario no comporta por sí ningún tipo de limitación o restricción a las facultades dispositivas del propietario de la finca gravada, pues únicamente –cfr. artículo 104 de la Ley Hipotecaria– sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida, y su efectividad se basará en la acción ejecutiva a través de los procedimientos previstos en la Ley.

La protección del acreedor hipotecario frente a los actos de riguroso dominio se articulará a través de las normas que regulan la extensión objetiva de la hipoteca y su indivisibilidad –cfr. artículos 109 a 112 y 122 a 125 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 8 de marzo de 2013– y las propias normas hipotecarias sobre tratamiento registral de divisiones, segregaciones, agrupaciones y agregaciones –artículos 47 a 50 del Reglamento Hipotecario–, basadas en la subsistencia inalterada de las cargas existentes, a falta de consentimiento de su titular, por aplicación de los principios registrales de prioridad, legitimación y tracto sucesivo –17, 20, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria, en relación al artículo 405 del Código Civil–, todo ello, sin perjuicio de admitir la conveniencia de tal intervención para evitar los problemas que pudieran derivarse con posterioridad, singularmente en caso de ejecución y que habrían de resolverse, en tal caso, en el seno del respectivo procedimiento.

En conclusión, el recurso debe ser estimado, no siendo preciso el consentimiento del acreedor hipotecario para inscribir la segregación y posterior agregación de la parte segregada a otra finca, pues el gravamen hipotecario seguirá gravando inalterado la finca.

  Res. de 12 de julio 2016: Se trata de dilucidar en este expediente si, adjudicándose los dos únicos herederos en una partición hereditaria una finca no urbanizable por mitad y proindiviso, debe acreditarse la obtención de la correspondiente licencia urbanística de parcelación o declaración municipal de su innecesariedad, exigidas por el artículo 66 de la Ley 7/2002, de 17 de Diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía para inscribir los actos que considera reveladores de una posible parcelación urbanística, entre los que se encuentra, a juicio del registrador, el que es objeto del documento calificado.
El recurrente alega que no hay asignación expresa y formal de uso individualizado de una parte del inmueble a cada participación indivisa adjudicada y que la finca es una tierra de regadío respecto de la que registralmente no consta incoación de expediente urbanístico alguno ni que se trate de suelo especialmente protegido, por lo que no hay ningún indicio revelador de una parcelación ni intención de asentamiento que pueda derivarse del título presentado.
El Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana establece en su artículo 26.2: «La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva».Además, en el supuesto al que se refiere este recurso, adquiere relevancia a estos efectos lo dispuesto en los artículos 66 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, y 8 del Decreto 60/2010, de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía. El artículo 66 de la Ley andaluza 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (en la redacción dada al mismo por la Ley 13/2005 de dicha Comunidad Autónoma), en lo que aquí afecta dispone: «3. Cualquier acto de parcelación urbanística precisará de licencia urbanística o, en su caso, de declaración de su innecesariedad. no podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, o de la declaración de su innecesariedad», e incluye como actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas «pro indiviso» de un terreno o de una acción o participación social, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte de terreno equivalente o asimilable y sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación. Añade el precepto que no podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, o de la declaración de su innecesariedad, que los notarios deberán testimoniar en la escritura correspondiente.
Ahora bien, en el presente caso el registrador basa únicamente su calificación negativa en la transmisión de una cuota indivisa de finca no urbanizable que no consta previamente individualizada en el Registro, debiendo señalarse a este respecto que la transmisión se efectúa por título de herencia a los dos únicos herederos que se la adjudican por mitad y pro indiviso como los restantes bienes hereditarios. De este solo hecho no cabe deducir indicio alguno del que pueda extraerse la sospecha de una posible parcelación. Tampoco cabe apreciar aquí los indicios que señala el registrador en su informe, relativos a la descripción catastral de la finca y a la existencia de una construcción, que data según el Catastro de 1984, dado que no se han puesto de manifiesto oportunamente en la nota de calificación. Todo ello sin perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios que los que están al alcance del registrador, pueda estimar la existencia o no de una parcelación ilegal.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador en los términos que resultan de las anteriores consideraciones.

 

La inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad. Notaría de Nervión.

La inmatriculación de fincas: (entrada pendiente de revisión)

La inmatriculación es el ingreso de una finca en la vida registral, realizado en virtud de una primera inscripción de su dominio a favor del inmatriculante, la cual abre folio de registro particular, es obtenida por medios peculiares y surte efectos específicos.

En el desglose de dicha definición, hay que destacar los siguientes puntos:

a.- Es el ingreso de una finca en la vida registral. Con la inmatriculación la finca nace a la vida registral.

b.- Se realiza en virtud de una primera inscripción de dominio. Ha de tratarse de una primera inscripción de finca no inscrita con anterioridad, y ha de ser inscripción de dominio, no de un derecho real limitado (usufructo).

c.- Abre folio de registro en hoja particular. El Registrador da a la finca el número que le corresponda en el orden correlativo con las demás fincas y le destina el número de hojas que estime conveniente.

d.- Es obtenida por medios particulares (art. 199 LH). Los medios de inmatriculación, es decir, los procedimientos a través de los cuales se consigue el ingreso de las fincas, por primera vez, en la vida registral vienen establecidos en el art. 199 LH.

En cuanto a los medios de inmatriculación hay que distinguir dos momentos temporales: antes y después de la reforma de la ley 13/2015 de jurisdicción voluntaria.

A.- Antes de la ley 13/2015 la inmatriculación de fincas que no están inscritas a favor de persona alguna se practicaba:

I.- Mediante expediente de dominio cuyo objeto era proveer al propietario de una finca de un título supletorio a los efectos de inmatricular una finca en el Registro, reanudar el tracto sucesivo interrumpido o registrar el exceso de cabida de una finca ya inscrita. Está regulado en los arts. 201 y 202 LH.

II.- Mediante el título público de su adquisición, complementado por acta de notoriedad cuando no se acreditaba de modo fehaciente el título adquisitivo del transmitente o enajenante. La inmatriculación de fincas en virtud de título público de su adquisición se encontraba regulada en el art. 205 LH en su anterior redacción, desarrollado por el art. 298 RH

a.- El que pretendía inscribir una finca por primera vez en el Registro de la Propiedad precisaba de una doble titulación pública de adquisición de propiedad: Un titulo adquisitivo que documente la adquisición de la propiedad por el inmatriculante y un documento público que documente la adquisición previa de la propiedad del transmitente. Por tanto si hay dos títulos adquisitivos consecutivos (A vende a B y B vende C. C puede inmatricular la finca pues B tiene título público de adquisición).

Se consideran títulos traslativos la compraventa, la herencia, la donación, la aportación a gananciales, la liquidación de gananciales, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago.

No se admitía como título traslativo la extinción de condominio. Tampoco se admite por la Jurisprudencia el otorgamiento simultáneo de dos títulos traslativos con finalidad instrumental de inmatricular la finca. Así en una aportación a gananciales y compraventa posterior con número consecutivo de protocolo se puede denegar la inmatriculación alegado el carácter instrumental de la aportación. No sucede lo mismo con la herencia y la compraventa ya que se hereda desde el día del fallecimiento del causante y no el día en que se formaliza la herencia. Por tanto no hay ningún inconveniente en simultanear una herencia y una compraventa con número consecutivo de protocolo. Tampoco hay instrumentalidad si se hereda y a continuación se aporta al matrimonio.

En la Resolución de 9 de mayo de 2013 la Dirección General estimó a fin de garantizar la objetividad y publicidad del procedimiento del título inmatriculable”:
- que no sea el título meramente declarativo.
- que incorpore certificación catastral descriptiva y gráfica de las fincas en términos absolutamente coincidentes con la descripción de la finca en el título y que la finca está catastrada a favor del transmitente o adquirente.
- que se cumplimenten los correspondientes edictos publicando el negocio que justifica la inmatriculación.
- ahora también que de las circunstancias concurrentes no resulte que la documentación se haya creado artificialmente con el objetivo de producir una inmatriculación (la famosa documentación “ad hoc”). Extremo éste que puede y debe apreciar al registrador con apoyo en una pluralidad de factores (simultaneidad de fechas de los títulos, transmisiones circulares, ausencia de función económica, neutralidad o bajo coste fiscal etc..) que ofrezcan indicios suficientes de que la documentación ha sido creada (insisto) “ad hoc”.

La disolución de comunidad de un acto traslativo, se produce como consecuencia de la misma una mutación jurídico real de carácter esencial, pues extingue la comunidad existente y modifica el derecho del comunero y su posición de poder respecto del bien (véase Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011, según la cual debe ser calificado de verdadera atribución patrimonial), que lo justifica como título inmatriculador. En definitiva, por la disolución de comunidad se causa en el Registro un asiento de inscripción sobre la totalidad del pleno dominio de la cosa adjudicada.

Asumido lo anterior, y a fin de garantizar la objetividad del procedimiento inmatriculador, debe entenderse que lo relevante en estos supuestos es que el título inmatriculable no sea meramente declarativo, que el procedimiento cuente con la concordancia catastral (como ocurre en el presente supuesto) y que de las circunstancias concurrentes no resulte que la documentación se haya creado artificialmente para producir la inmatriculación. Por esta razón se consideró también como título apto a efectos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria la aportación a la sociedad de gananciales (cfr. Resolución de 19 octubre de 2010), demostrando que caben títulos inmatriculadores en los que no se exige que la finca sea totalmente ajena.

La inmatriculación por título público constituye un procedimiento mediante el cual nuestro ordenamiento hipotecario favorece en buena medida el acceso de las fincas a los libros del Registro. En principio, sin necesidad de otros requisitos, basta para conseguir dicho objetivo con que el inmatriculante acredite su adquisición y justifique la de su transmitente, si bien ambas mediante documento público. No obstante, a fin de garantizar la objetividad y publicidad del procedimiento intabulador, también se considera relevante que el título inmatriculable no sea meramente declarativo, que se cumplimenten los correspondientes edictos publicando el acto inmatriculante y, también, que de las circunstancias concurrentes no resulte que la documentación se haya creado artificialmente con el único objetivo de producir la inmatriculación. Además, es requisito necesario para inmatricular que se acompañe certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción de la finca en el título, de la que resulte que está catastrada a favor de transmitente o adquirente (vid. artículo 298.1, párrafo segundo, del Reglamento Hipotecario).
 La exigencia de doble titulación pública, tal y como ha aclarado el Tribunal Supremo, requiere la acreditación mediante documento público de al menos dos títulos con virtualidad traslativa del dominio sobre los bienes inmuebles. Es decir, a través de documentación pública ha de acreditarse tanto la titularidad cuyo acceso registral se demanda, como la titularidad de quien le ha precedido en la misma.
 Esta exigencia puede recogerse en un sólo documento público. Es posible que en la misma escritura pública se acredite tanto el título adquisitivo de los sujetos inmatriculantes (por ej. herencia de su madre) como el título de adquisición de su transmitente (por ej. herencia de su padre, a la sazón abuelo de los titulares actuales). De este modo se refleja mediante documento auténtico dos títulos materiales sucesivos, las dos transmisiones hereditarias, que tienen suficiente virtualidad traslativa, colmándose de esta forma la exigencia del artículo 205 de la Ley Hipotecaria. (Res. 5 de junio de 2012)

Ha de tenerse en cuenta que, conforme al artículo 609 del Código Civil, la propiedad y los demás derechos reales sobre los bienes se adquieren y transmiten –entre otros modos– por sucesión testada e intestada, por lo que ésta constituye un título hábil para que los herederos acrediten la previa adquisición del derecho, de suerte que acreditada esta adquisición previa mediante documento fehaciente y no estando inscrito el mismo derecho a favor de otra persona, pueda ser objeto de inmatriculación el posterior título de transmisión a favor de los titulares actuales, demandantes del acceso registral de su titularidad.

Por tanto, habiendo quedado acreditada la adquisición del transmitente, de los que pretenden la inmatriculación a su favor, mediante un título material con suficiente eficacia traslativa y formalizado en documento público resulta totalmente innecesaria que se vuelva a acreditar la titularidad de aquélla mediante acta de notoriedad.

También recientemente la DG en Resolución de 14 de enero de 2014 ha denegado una inmatriculación alegando instrumentalidad por tratarse de una extinción de condominio y aportación de gananciales formalizadas el mismo día ante el mismo notario con número consecutivo de protocolo. En el presente caso, el carácter «ad hoc» de la documentación se puede inferir de las circunstancias que rodean su otorgamiento: el doble título público exigido en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria se pretende conseguir a través de dos títulos –de disolución y aportación- cuya naturaleza traslativa –como se ha dicho- es discutida, lo que lo hace un supuesto más claro aún que el de la resolución de 9 de Mayo de 2013, donde al menos había un título traslativo claro como era una compraventa; la coetaneidad de negocios es evidente pues el título previo –disolución de condominio- fue otorgado ante el mismo notario y con el número de protocolo inmediato anterior al que pretende servir de base para la inmatriculación de la finca; la escasa repercusión fiscal de la operación es clara; no se acredita de modo fehaciente la constitución del condominio que se disuelve limitándose los codueños a señalar que adquirieron sus respectivas porciones al fallecimiento indeterminado de diferentes causantes sin justificación alguna. 

En sentido contrario la DG en Resolución de 31 de enero de 2014 ha estimado que no existe instrumentalidad en un supuesto de aportación de gananciales de un bien adquirido por herencia. La aportación a gananciales es un título apto para inmatricular  y que la causa de la aportación a la sociedad de gananciales es el crédito que la sociedad de gananciales tiene por la construcción con fondos gananciales de una vivienda en el terreno privativo .La DG considera que en este supuesto los títulos no se han creado artificialmente para lograr la inmatriculación por cuanto el carácter privativo del bien adquirido por herencia resulta de lo dispuesto en el código civil.. Es
 doctrina reiterada de que la aportación a la sociedad de gananciales es un título válido para la inmatriculación porque, con independencia de las diversas opiniones doctrinales sobre su naturaleza, lo cierto es que comporta un desplazamiento patrimonial desde la masa de bienes privativos a la masa de bienes gananciales. 
 

También recientemente la Resolución de 29 de mayo de 2014 ha estimado que existe instrumentalidad en una escritura previa de adjudicación en proindiviso y posterior disolución de condominio. Ambos títulos se otorgan de forman simultánea ante el mismo notario. La razón que se aduce es que se podría haberse conseguido el mismo efecto jurídico con el primer título sin necesidad del segundo.

La Resolución de 1 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Coria, por la que se suspende la inmatriculación de una finca mediante una escritura de herencia, de segregación y extinción de comunidad y de agrupación:“… es de aplicación la doctrina que ha venido señalando este Centro Directivo en considerar a la extinción de comunidad como título inmatriculador.

En realidad, lo que sucede es que la división de la cosa común presenta una naturaleza jurídica compleja, difícil de reducir a la dicotomía entre lo traslativo y lo declarativo. Pero en todo caso, se trate o no la disolución de comunidad de un acto traslativo, se produce como consecuencia de la misma una mutación jurídico real de carácter esencial, pues extingue la comunidad existente y modifica el derecho del comunero y su posición de poder respecto del bien (véase Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011, según la cual debe ser calificado de verdadera atribución patrimonial), que lo justifica como título inmatriculador. En definitiva, por la disolución de comunidad se causa en el Registro un asiento de inscripción sobre la totalidad del pleno dominio de la cosa adjudicada. Asumido lo anterior, y a fin de garantizar la objetividad del procedimiento inmatriculador, debe entenderse que lo relevante en estos supuestos es que el título inmatriculable no sea meramente declarativo, que el procedimiento cuente con la concordancia catastral y que de las circunstancias concurrentes no resulte que la documentación se haya creado artificialmente para producir la inmatriculación.

“”Por esta razón se consideró también como título apto a efectos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria la aportación a la sociedad de gananciales (cfr. Resolución de 19 octubre de 2010), demostrando que caben títulos inmatriculadores en los que no se exige que la finca sea totalmente ajena.”

 

b.- Si no se puede acreditar con documento fehaciente el título adquisitivo del transmitente, el título público de adquisición del inmatriculante se complementará con un acta de notoriedad acreditativa de que el transmitente o causante es tenido por dueño. El acta de notoriedad complementaria tiene por objeto comprobar y declarar la notoriedad de que el transmitente de la finca que se pretende inmatricular es tenido como dueño de ella a juicio del notario autorizante. Esta acta se debe considerar como documento de cuantía y ser liquidada a efectos del ITP al 7 por ciento.

Tanto en el supuesto que la inmatriculación se haga por doble títulación adquisitiva como por título público adquisitivo completado por acta de notoriedad, habrá de expresar necesariamente en el título adquisitivo del inmatriculante la referencia catastral de la finca o fincas que se traten de inmatricular, y se incorporará al mismo certificación catastral descriptiva y gráfica de tales fincas.

Las inscripciones de inmatriculación practicadas conforme a uno u otro medio se notificarán a todos los que puedan estar interesados en ellas por medio de edictos, que autorizará el Registrador, y se fijarán por espacio de un mes en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radique la finca.

Las inmatriculaciones así practicadas no surtirán efectos respecto de tercero hasta transcurridos dos años desde su fecha (art. 207 LH). Esta suspensión de efectos se hace en garantía de que un tercero pudiera presentarse alegando mejor derecho. Por esta razón algunos bancos no admiten como garantía hipotecaria la finca inmatriculada en tanto no pasen los dos años de suspensión.

III.- Mediante certificación administrativa. Para la práctica de este tipo de inmatriculación han de concurrir los siguientes requisitos:

a-. La finca, cuya inmatriculación se solicita, ha de pertenecer al Estado, a la Provincia, al Municipio, a las CCAA, a las Corporaciones de Derecho público o servicios organizados que formen parte de la estructura política de aquel, y a la Iglesia Católica.

b.- Las entidades y corporaciones de que se trata han de carecer de título inscribible de dominio; en otro caso, habrán de servirse de los demás medios de inmatriculación.

c.- Es necesario que la finca no se halle inmatriculada y que en la certificación se exprese el título de adquisición o el modo en que fue adquirida.

d.- La certificación ha de ser expedida por funcionario competente, con las circunstancias que preceptúa el art. 303 RH.

El asiento de inmatriculación, practicado en virtud de estas certificaciones de dominio, está también sujeto a la suspensión de efectos establecida en el art. 207 LH.

B) Tras la Ley 13/2015

Frente a la anterior redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, relativa a la posibilidad de obtener la inmatriculación en virtud de «títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos», ahora, la nueva redacción legal del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, introducida por la Ley 13/2015 exige que se trate de «títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público».

La diferencia esencial entre ambas redacciones legales no se encuentra tanto en la necesidad de que el título público inmatriculador sea «traslativo», sino que tal diferencia esencial radica en los dos requisitos, uno relativo a la forma documental y otro al momento temporal, exigidos para acreditar que el otorgante de ese título público traslativo hubiera adquirido su derecho con anterioridad.

En cuanto a la forma documental para acreditar la previa adquisición, ya no basta cualquier medio de acreditación fehaciente, categoría amplia dentro de la cual el Reglamento Hipotecario, en alguna de sus sucesivas reformas, ha considerado comprendidos incluso a simples documentos privados que reunieran los requisitos del artículo 1227 del Código Civil.

Y en cuanto al momento temporal en que debía haberse producido la previa adquisición por el ahora transmitente, no se exigía ninguna antelación mínima con respecto a la fecha del otorgamiento del título público traslativo y que opera como inmatriculador.

Ahora, en cambio, con la nueva redacción legal, no se admite más forma documental de acreditar la previa adquisición que el título público, que es una especie concreta y especialmente cualificada dentro del amplio género de los documentos fehacientes, y, además, se exige que dicha adquisición previa se haya producido al menos un año antes del otorgamiento del título público traslativo que va a operar como título inmatriculador.

Nótese que dicho lapso temporal mínimo de un año ha de computarse, no necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, esto es, el de título público previo y el del título público traslativo posterior, sino entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior.

Por otra parte, cabe plantearse la cuestión de si, cuando la Ley exige que los otorgantes del título público traslativo «acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público», ese complemento circunstancial «mediante título público» se refiere al verbo acreditar o al verbo adquirir. Es decir, surge la cuestión de si cabe la posibilidad de que mediante título público, no adquisitivo, sino meramente declarativo, se acredite el hecho y el momento de haberse producido una adquisición anterior.

Y parece razonable considerar que tal posibilidad resulta efectivamente admitida por la nueva redacción legal, de modo que, por ejemplo, cuando tal adquisición anterior se acredite mediante una sentencia declarativa del dominio en la que la autoridad judicial considere y declare probado el hecho y momento en que se produjo una adquisición anterior, la fecha declarada probada de esa adquisición anterior puede ser tomada como momento inicial del cómputo del año a que se refiere el artículo 205.

De modo análogo, cabe plantearse si sería admisible acreditar esa previa adquisición mediante acta de notoriedad, que es un título público, tramitada de conformidad con el artículo 209 del Reglamento Notarial. A tal respecto, ha de comenzarse razonando que tal hipotética admisión no podrá ya ampararse en la concreta redacción del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, pues cuando la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone que «quedan derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley», ha de interpretarse que deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, los cuales fueron dictados en ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria, pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios que, ahora, por ello, han de entenderse íntegramente derogados a partir del día 1 de noviembre de 2015.

Por ello, ya no será admisible la simple declaración de la notoriedad del hecho de que una determinada persona es tenida por dueña de una determinada finca, como venía admitiendo el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, sino que, conforme a las exigencias expresadas en el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria, y a la regulación del artículo 209 del Reglamento Notarial, será necesario que, tras el requerimiento expreso en tal sentido y la práctica de las pruebas y diligencias pertinentes, el notario emita formalmente, si procede, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando, como señala el mismo precepto reglamentario, tales extremos le «resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso».

Resolución de 19 de noviembre de 2015 de la DGRN: En la nueva redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, introducida por la Ley 13/2015, el legislador ha dado un paso más allá con respecto a la legislación anterior ya que  frente a la anterior redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, relativa a la posibilidad de obtener la inmatriculación en virtud de «títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad ala fecha de dichos títulos», ahora, la nueva redacción legal exige que se trate de «títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público». La diferencia esencial entre ambas redacciones legales no se encuentra tanto en la necesidad de que el título público inmatriculador sea «traslativo», pues tal exigencia, aunque no viniera expresamente formulada en la anterior dicción legal sí que resultaba implícita en ella, como reiteradamente ha venido considerando la doctrina jurídica, la jurisprudencia y la propia doctrina consolidada de este Centro Directivo, sino que tal diferencia esencial radica en los dos requisitos, uno relativo a la forma documental y otro al momento temporal, exigidos para acreditar que el otorgante de ese título público traslativo hubiera adquirido su derecho con anterioridad.

- En cuanto a la forma documental para acreditar la previa adquisición, ya no basta cualquier medio de acreditación fehaciente, categoría amplia dentro de la cual el Reglamento Hipotecario, en alguna de sus sucesivas reformas, ha considerado comprendidos incluso a simples documentos privados que reunieran los requisitos del artículo 1227 del Código Civil.

- Y en cuanto al momento temporal en que debía haberse producido la previa adquisición por el ahora transmitente, no se exigía ninguna antelación mínima con respecto a la fecha del otorgamiento del título público traslativo y que opera como inmatriculador. Ahora, en cambio, con la nueva redacción legal, no se admite más forma documental de acreditar la previa adquisición que el título público, que es una especie concreta y especialmente cualificada dentro del amplio género de los documentos fehacientes, y, además, se exige que dicha adquisición previa se haya producido al menos un año antes del otorgamiento del título público traslativo que va a operar como título inmatriculador.

Nótese que dicho lapso temporal mínimo de un año ha de computarse, no necesariamente entre las fechas de los respectivos otorgamientos documentales, esto es, el de título público previo y el del título público traslativo posterior, sino entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterioroto

 

 Por otra parte, cabe plantearse la cuestión de si, cuando la Ley exige que los otorgantes del título público traslativo «acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público», ese complemento circunstancial «mediante título público» se refiere al verbo acreditar o al verbo adquirir. Es decir, surge la cuestión de si cabe la posibilidad de que mediante título público, no adquisitivo, sino meramente declarativo, se acredite el hecho y el momento de haberse producido una adquisición anterior. Y parece razonable considerar que tal posibilidad resulta efectivamente admitida por la nueva redacción legal, de modo que, por ejemplo, cuando tal adquisición anterior se acredite mediante una sentencia declarativa del dominio en la que la autoridad judicial considere y declare probado el hecho y momento en que se produjo una adquisición anterior, la fecha declarada probada de esa adquisición anterior puede ser tomada como momento inicial del cómputo del año a que se refiere el artículo 205.

De modo análogo, cabe plantearse si sería admisible acreditar esa previa adquisición mediante acta de notoriedad, que es un título público, tramitada de conformidad con el artículo 209 del Reglamento Notarial. A tal respecto, ha de comenzarse razonando que tal hipotética admisión no podrá ya ampararse en la concreta redacción del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, pues cuando la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone que «quedan derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley», ha de interpretarse que deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, los cuales fueron dictados en ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria, pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios que, ahora, por ello, han de entenderse íntegramente derogados a partir del día 1 de noviembre de 2015.

Por ello, ya no será admisible la simple declaración de la notoriedad del hecho de que una determinada persona es tenida por dueña de una determinada finca, como venía admitiendo el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, sino que, conforme a las exigencias expresadas en el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria, y a la regulación del artículo 209 del Reglamento Notarial, será necesario que, tras el requerimiento expreso en tal sentido y la práctica de las pruebas y diligencias pertinentes, el notario emita formalmente, si procede, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando, como señala el mismo precepto reglamentario, tales extremos le «resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso».

Resolución de 4 de mayo de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Coria, por la que se suspende la inscripción de una escritura de herencia en unión de acta de notoriedad con finalidad inmatriculadora.

Hechos: Con fecha 30 de junio de 2014, se otorga una escritura de adjudicación de herencia, la cual se modifica, posteriormente, por otra escritura complementaria de la anterior, de fecha 19 de agosto de 2015 y en la que se adecúa la descripción de la finca, adjudicada en la primera, a la descripción catastral. Al mismo tiempo, o sea con fecha 19 de agosto de 2015, se formaliza (conforme al anterior art. 298 RH) un acta de notoriedad con efectos inmatriculadores, cuya declaración de notoriedad se efectúa el 9 de diciembre de 2015, y conforme a la cual se acredita que el causante de la herencia anterior, era tenido como dueño de la finca adjudicada.

Los tres documentos anteriores (herencia, complementaria de ella y acta de notoriedad del art 298 RH), se presentan el registro de la propiedad el 30 de diciembre de 2015 (es decir una vez en vigor la reforma de la LH llevada a cabo por la ley 13/2015).

Registrador: Suspende la inscripción por dos defectos:

• Se aprecia el carácter instrumental de la documentación presentada, elaborada ad hoc, a los efectos de conseguir la inmatriculación de la finca adjudicada, tras la modificación llevada a cabo.
• Además, tiene dudas en cuanto a la identidad de la finca que se pretende inmatricular, ya que hay diferencias descriptivas del inmueble entre la inicial y la rectificada, que son muy relevantes(incremento de la superficie de 38 a 162 m2, así como en los metros cuadrados construidos de la edificación que alberga).

Notario: Estima que existe un título único de herencia, que se complementa y rectifica por el de modificación descriptiva posterior, y que no existen dudas en cuanto a la identidad de la finca, ya que aporta datos que revelan un espacio físico similar y por tanto se trata de un error descriptivo en el título anterior. 

Dirección General: Sienta la siguiente doctrina: 

• Normativa aplicable: La titulación indicada se presenta en el registro el 30 de diciembre de 2015, es decir cuando ya está en vigor la ley 13/2015, cuya disp. transitoria dice que “a efectos de la inmatriculación a obtener por el procedimiento recogido en el art. 205 o 206 L.H., sólo se tendrá dicho procedimiento por iniciado si, a la fecha de entrada en vigor de la ley, estuviese presentado el título público inmatriculador en el R de la P. En este supuesto no sólo resulta que la titulación se ha presentado en el R. de la P. con posterioridad a dicha fecha, sino que incluso el acta de notoriedad se concluye con posterioridad a la entrada en vigor de dicha ley. (Por tanto, la normativa aplicable es la de la ley 13/2015 y no la anterior).
• Títulos públicos traslativos: La anterior normativa hacía referencia a títulos otorgadospor personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos, mientras que ahora se habla de “títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento, mediante título público”. Por tanto, el título inmatriculador debe ser “traslativo” y anterior en un año a la fecha del segundo documento traslativo (como veremos, cabe, no obstante acta de notoriedad que acredite que esa adquisición previa se había producido un año antes del segundo título traslativo).
• Forma documental: Hoy ya no basta con acreditar la previa adquisición por cualquier medio, para lo que antes bastaban incluso simples documentos privados que reunieran los requisitos del art. 1227 c.c., mientras que ahora debe ser un título público.
• Acta de notoriedad: Ahora, por tanto, no basta una simple declaración de notoriedad del hecho de que una persona es tenida por dueña de una finca, sino que es preciso, conforme al art 209 del RN y tras del requerimiento expreso y práctica de pruebas y diligencias pertinentes, que el Notario emita formalmente, si procede, su juicio sobre la notoriedad de la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre que tales extremos resulten evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso.
• Momento temporal: Antes no se exigía ninguna antelación mínima en cuanto a la fecha del otorgamiento del título que operaba como inmatriculador. Ahora no sólo se exige el título público, sino que también se exige que dicha adquisición previa se haya producido (o se acredite por notoriedad que se ha producido) al menos un año antes del otorgamiento del segundo título traslativo, que va a operar como título inmatriculador. Ese lapso de tiempo no se computa sólo por la fecha de otorgamiento de los respectivos documentos, sino que debe mediar entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público (así resultar de acta de notoriedad) y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior.
• Rechazo de la calificación: Primer defecto: La doctrina de la DG sobre la fabricación ad hoc de títulos inmatriculadores, ya no es aplicable al presente caso, y tampoco lo es en este caso, cuando lo que se hace es rectificar un título previo de herencia y otorgamiento de un acta complementaria de notoriedad. Por tanto, la DG no se puede pronunciar, por no haber sido objeto del recurso, si el acta de notoriedad aportada reúne los requisitos exigidos por el nuevo art 205 LH.
• Segundo defecto, se revoca, ya que sólo tienen ahora fundamento legal las posibles dudas sobre la identidad de una finca, cuando las mismas resulten de: comparar una descripción registral inscrita con otra nueva descripción, cuya inscripción se pretende ahora respecto de la misma finca, ya inmatriculada o cuando refiriéndose a una finca no inmatriculada, tales dudas resulten de comparar la descripción de la finca que se haga en el título inmatriculador con la que se haga en el título previo de adquisición. Según el art actual 205 LH aplicable a este supuesto, se exige “que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos (previo y posterior) a juicio del registrador y en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.

En este supuesto las dudas del registrador no surgen de ninguna de estas comparaciones, sino de comparar la descripción inicial de la finca no inmatriculada y la de rectificación, tratando de rectificar la previa descripción de la finca no inmatriculada para adaptarla a la descripción registral. Por tanto, el registrador no tiene elementos de juicio ni competencia formal para apreciar que tal rectificación no responda a una mera rectificación de error descriptivo, sino a una operación instrumental o fraudulenta que pretenda ilegítimamente obtener la inmatriculación. (JLN)

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